Miércoles, 30 Marzo 2011 01:12

Préstamo hipotecario en multidivisas Destacado

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Préstamo hipotecarios en multidivsa, ¿Que es? ¿Como funciona?

Un préstamo hipotecario en multidivisa es una modalidad de riesgo financiero que permite permutar la "moneda de la deuda", me explicaré, te permite a "groso modo" el "solicitar el riesgo en el país que escojas". Creo que así lo entenderéis mejor.

Se puede hacer de salida, es decir, solicitar el riesgo con tu banco en una moneda determinada que creas sea más conveniente, mejor pondré un ejemplo:
- Imaginemos que los tipos en Euro están altos, y el banco nos ofrece unas condiciones que podamos considerar "leoninas" si sumamos al diferencial, tipo Euribor y suelo... pues bien... podemos estudiar las cotizaciones de crédito en otros países, que creamos sean más ventajosas a nivel tipos que en la zona Euro (Ojo, solo estoy hablando por ahora de comparar tipos de interés). Siguiendo el mismo ejemplo, llegamos a la conclusión de que, teniendo en esta escritura la posibilidad de variar la moneda, elegimos el yen japonés, (tipo de interés entre el 0% y el 0,5% por lo general ya que en dicho país lo que existe y ha existido es una mínima demanda de riesgo por parte de los particulares dados los precios que se barajan por ejemplo para la compra de una vivienda, la regla es muy simple y me gusta explicarla así, mientras más dinero hay de ahorro en un país más fácil es el poder endeudarse en él). En Japón existen unos tipos de riesgo que prácticamente "se heredan de padres a hijos", dado el valor del metro cuadrado. Otro ejemplo puede ser Suiza, pero por un motivo diferente, Suiza a parte de hacer unos relojes "muy chulos" y un chocolate exquisito, es un país destinatario de grandes depósitos bancarios.... entre más dinero, más barato pedirlo prestado (Ley de la oferta y la demanda, tan simple como eso aunque haya mucha gente que quiera complicarles las cosas con más variables).

- Riesgo País y consecuentemente el de la cotización (es mi intención resumir la cantidad de parámetros ya que entiendo no os deben interesar ya que lo único que hacen es complicar las cosas y hay que tener solo "un par de cosas claras"). Que pasa si se dan alguna suma de despropósitos que eleven la cotización de nuestra moneda?

Bien, aquí he de decir dos cosas, la primera es que ninguno tenemos una bola de cristal y creo que ninguno de los foreros que leen esto se sienten en el FMI, Banco Mundial, o algún Ministerio de Economía... (Aunque me alegraría equivocarme). Si se toma una decisión se ha de ser consecuente con ella, una forma de aminorar el riesgo de cotización es la que yo sugería a mis clientes diciéndoles lo siguiente:

Cuanto te vas a ahorrar en tipos? Pues bien, en el momento de la constitución del hipotecario abriremos una cuenta en la moneda seleccionada y "compraremos las cuotas de 6 meses a un año" para uso exclusivo de cotizaciones desfavorables. Y ya tendremos "espaldas para aguantar un tiempo". Aunque os voy a decir una cosa, esto es solo una medida de "precaución" ya que un hipotecario es un "valor a largo", la media de cotizaciones siempre os será favorable en un horizonte a medio-largo plazo salvo que compréis la divisa en el peor momento y para eso están "los chicos del despacho" para avisarnos no? ... Salvo que no tengan ni puñetera idea de lo que estoy hablando que es el caso más generalizado.
Otra forma de salvar el riesgo-cotización es el hecho de tener ingresos en la moneda seleccionada... imaginemos un arquitecto que realiza proyectos en el país seleccionado... riesgo fuera....(Pero ya se que estos son casos porcentualmente menores).

Como he dicho una cosa muy importante a tener en cuenta en un multidivisa es la cotización, bien... empezaremos por cotizaciones desfavorables:

- Solo te cuesta más cara (en caso de no tener divisa comprada al efecto como comenté antes o en el caso de haberla ya utilizada para amortizar) esa cuota mensual, no debes el sobregiro en Euros. Sigues debiendo el importe en esa moneda al que debes ir restando las amortizaciones que te practica la entidad financiera. Esto lo que genera es que no es lo mismo comprar yenes a 110 que a 160... Si tienes que amortizar 100.000 yenes mensuales te costará más comprarlos a 110...

- La cotización va a nuestro favor, un ejemplo... Te endeudas en yenes con cotizaciones a 110... Bajo mi punto de vista no te interesa tener esa "Bolsa de yenes", ya que la cotización media del yen está depreciada con creces... si vuelve el yen... en cualquier momento del riesgo vivo hipotecario a cotizaciones inferiores (Es decir, por encima de nuestros 110 .... la cuota nos saldrá más barata y... magia... debemos menos dinero del solicitado, pudiendo amortizar más si lo deseamos o cambiar el hipotecario a Euros y pagar menos del importe suscrito.

En otro orden de asuntos, el cambio de la cuota se suele hacer coincidiendo con la amortización mensual, por lo que debes avisar al banco 3 días antes. Bajo mi punto de vista, lo que yo recomiendo para "no ir a ciegas" ya que el banco te lo cambia en día de la fecha de amortización en base a cotización real es suscribir un seguro de cambio, te gastas unos pocos euros pero te ahorras "sorpresas desagradables".

Creo que por encima he comentado todo sobre lo que me has comentado, ahora lo que faltan son los casos reales para estudiar caso por caso.

Un cordial saludo y a la espera de que os haya servido de ayuda.

Las matemáticas no mienten, lo que hay son muchos matemáticos mentirosos.
Henry David Thoreau (1817-1862) Escritor, poeta y pensador.

Recordaros que tenemos nuestro experto en hipotecas multidivisa, animaros a preguntar vuestra dudas en el Foro hipotecas multidivisa

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1 comentario

  • Enlace al Comentario Rosa Caro Moreno Viernes, 02 Enero 2015 11:48 publicado por Rosa Caro Moreno

    Hola
    > Quisiera hacer una consulta, sobre mi hipoteca en yenes.
    > Quisiera cambiarla a euros y mi banco me dice que la revisión sera trimestral como la tengo ahora en la de yenes y no se si esto si eso es así o puedo hacer algo al respecto.
    > En espera de sus noticias
    > Un saludo
    >

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