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TEMA: RECLAMACION BANCO SABADELL CLAUSULA SUELO

RECLAMACION BANCO SABADELL CLAUSULA SUELO 1 año 9 meses antes #56760


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Hola a todos,

En primer lugar agradecer que existan este tipo de iniciativas de ayuda sobre aspectos tan fundamentales como son los relacionados a la legalidad sobre los procesos de compra de vivienda. Os llevo un tiempo siguiendo y felicitaros por la estructura de foro la cual es verdaderamente muy ilustrativa i práctica a la vez.

Os voy a plantear mi caso, el cual tengo bastante avanzado a nivel de estudio pero que me gustaría poder compartir con vosotros y me pudierais asesorar al respecto.
El 16 de Mayo realice la compra de mi vivienda, la cual por tema de garantías nos hicieron distribuir la cantidad en dos préstamos hipotecarios. El primero era una subrogación de una hipoteca del constructor y el segundo una nueva hipoteca con garantía un piso libre de cargas que tenía mi pareja. Las cantidades de las dos hipotecas asciendan a:

• Hipoteca subrogada: 408.560€
• Hipoteca de nueva constitución: 103.950€

Como veis son cantidades considerables que me hicieron comprarme un inmueble que como os podéis imaginar a día de hoy se ha depreciado considerablemente (40-50%) y que me supone una carga para toda la vida. Esta compra la tengo que poner en el haber de mi responsabilidad, pero lo que no podemos permitir es, pagar por esta crisis inmobiliaria y encima tener que financiar a las entidades de crédito que no supieron gestionar todo este asunto y que ahora no nos dejan beneficiarnos de tipos de interés bajos.
A continuación os informo de las especificaciones de mis condiciones:

Hipoteca subrogada
Cantidad: 408.560€
Fecha constitución: 16/05/2008
Oferta vinculante: NO
Clausula túnel/suelo: 4.25%-12%
Documentación recibida por la entidad: Solicitud de Hipoteca

Hipoteca nueva
Cantidad: 103.950€
Fecha constitución: 16/05/2008
Oferta vinculante: SI/fecha 05/05/2008, no tenemos copia y fecha puesta a mano
Clausula túnel/suelo: 4.25%-15%
Documentación recibida por la entidad: Solicitud de Hipoteca

Nota: Anualmente he podido negociar con la entidad que en estos últimos años me bajaran el suelo a 3,25% muy por encima como sabéis de los tipos actuales.

Dicho esto os pongo en contexto y pongo en liza mis dudas a la hora de comenzar el proceso de denuncia vía Atención al Cliente.

En Noviembre de 2010 me asocié a Ausbanc para asesorarme y presente una escrito de reclamación a la oficina, este escrito que adjunto más adelante, hacía énfasis en la abusividad de la cláusula como tal. No me hicieron ni caso. Ausbanc nos aconsejó iniciar una demanda judicial pero no lo vi claro y decidí esperar. Durante el año 2012 he estado pendiente del asunto y he visto infinidad de resoluciones de sentencias favorables para casos parecidos al mío y ha sido cuando os he encontrado y me habéis abierto los ojos para poder ver viabilidad resolutoria a mi favor en todo este asunto.

En todo este año he llegado a la conclusión que para evitar el litigio judicial el Banco de España, está resolviendo este tipo de quejas más por la vía de la falta de la transparencia del proceso que por la abusividad de la misma. Por eso me decidí a informarme de manera explícita de que documentos podía tener comprometidos con el banco para la causa. Al hablar con el director y después de mucho insistir, su primera opción era la de no darme ninguna copia, fue la de enviarme dos solicitudes de préstamo (parecen documentos internos) y una oferta vinculante de la Hipoteca nueva.

En primer lugar nosotros no tenemos copia alguna de la oferta vinculante, en segundo lugar fecha del 5 de Mayo , yo estoy seguro de que eso no lo firmamos ese día y por último destacar que la fecha esta puesta a mano de manera sospechosa y es un documento de 4 hojas el cual solo está firmado la última…

Respecto a la falta de oferta vinculante del segundo nos comentan desde la oficina que no hacía falta este tipo de documento debido a la cuantía del valor del préstamo > 150.000€…
Por un momento me asusté pero por una vez en toda esta historia parece que la suerte está de mi parte y he encontrado esto ;):

Ley modificada 10/12/2007

. El artículo 48, apartado 2, letra a) de la Ley 26/1988, de 29 de julio, sobre Disciplina e Intervención de las entidades de crédito, pasa a tener el siguiente texto:

"a) Establecer que los correspondientes contratos se formalicen por escrito y dictar las normas precisas para asegurar que los mismos reflejen de forma explícita y con la necesaria claridad los compromisos contraídos por las partes y los derechos de las mismas ante las eventualidades propias de cada clase de operación, en especial, las cuestiones referidas a la transparencia de las condiciones financieras de los créditos o préstamos hipotecarios. A tal efecto, podrá determinar las cuestiones o eventualidades que los contratos referentes a operaciones financieras típicas con su clientela habrán de tratar o prever de forma expresa, exigir el establecimiento por las entidades de modelos para ellos e imponer alguna modalidad de control administrativo sobre dichos modelos. La información relativa a la transparencia de los créditos o préstamos hipotecarios, siempre que la hipoteca recaiga sobre una vivienda, se suministrará con independencia de la cuantía de los mismos."


Mis dudas y aquí entran los expertos de Josportal . Son las siguientes:

1. Puedo recurrir la oferta vinculante de la hipoteca nueva? Veo poca claridad en el proceso, no tengo copia, la fecha no nos cuadra y está escrita a mano y de manera sospechosa, a parte no hay firma en las páginas donde hablan de las condiciones…
2. Entiendo que los documentos de solicitud de hipoteca no son válidos por parte del banco para aportar transparencia en todo en ningún aspecto.
3. Entiendo que no tienen razón al desconocer que la ley 26/1988 fue modificada el 10/12/2007 y por lo tanto la segunda hipoteca requería de oferta vinculante
4. Entiendo que por la complejidad y las diferencias de los dos préstamos debería presentar dos reclamaciones diferentes a Atención al Cliente.
Una vez tenga estas incógnitas resueltas acabaré de redactar las solicitudes y os las enseñaré. Me he basado en gran parte a las encontradas en este foro. Gracias de verdad de nuevo!

Por cierto no veo la manera de adjuntar archivos (pdf).

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Un saludo
Sergio
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RECLAMACION BANCO SABADELL CLAUSULA SUELO 1 año 9 meses antes #57175


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Hola kapacete! :)
Vallamos por partes..
Borro el link del documento qué subes, pues contiene datos personales.

La hipoteca subrogada.. en la escritura, al principio, pone qué es de subrogación ó cómo.
Si es subrogación a secas, ya sabriamos cómo reclamar.

De la hipoteca nueva..
-¿Tienes oferta vinculante?
Si tienes oferta vinculante, súbela aquí tapando tus datos personales, y de esta forma que explicamos aquí: www.josportal.com/foros/general/31262-atencion-tutorial-para-utilizar-dropbox-en-josportal-com#37544
Sobre todo fíjate como se oculta el link que subas de dropbox ok?

Vemos lo qué subes y nos dices, para saber bien cómo reclamar.

Cuando quieras subir algo, recuerda que ya no puedes subir archivos de forma normal en el foro sino que tiene que ser por dropbox adjuntando archivos y ocultando el archivo para evitar posibles espías bancarios jejeje

Aquí tienes los pasos a seguir

www.josportal.com/foros/general/31262-atencion-tutorial-para-utilizar-dropbox-en-josportal-com#37544

Ya nos cuentas.
Salu2 ;)
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RECLAMACION BANCO SABADELL CLAUSULA SUELO 1 año 9 meses antes #57257


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Hola Peña!

La oferta vinculante de la hipoteca nueva es esta:

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Respecto a la otra hipoteca decirte que en la primera hoja de la escritura dice esto:


'ESCRITURA DE COMPRAVENTA CON SUBROGACION Y NOVACION DE HIPOTECA .'

Como ya te comenté antes esta formalizada en mayo del 2008 y no tiene oferta vinculante.



Saludos

Sergio
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RECLAMACION BANCO SABADELL CLAUSULA SUELO 1 año 9 meses antes #57313


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Hola soy una de las afectadas mas o menos parecido a tu caso, no soy una experta pero creo q vas bien en caminado con la falta de transparencia,yo despues de 6 meses hasta llegar al banco de España han deciidido a eliminarme la clausula del suelo y solo me queda decir que MUCHOOO ANIMO y LUCHA QUE SE PUEDE vale....SUERTE
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RECLAMACION BANCO SABADELL CLAUSULA SUELO 1 año 9 meses antes #57550


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Hola! :)
Debes hacer 2 reclamaciones, una diferente por cada hipoteca.

La hipoteca nueva, la podemos reclamar así,

Podemos reclamar por falta de reciprocidad y amparándonos en LA LEY GENERAL PARA LA DEFENSA DE LOS CONSUMIDORES Y USUARIOS
Ya que esta ley se supone que nos protege de estas injusticias.
Mira esto es lo que debes incluir en tu reclamación ya que es la Ley que te acabo de nombrar ;)
LA LEY GENERAL PARA LA DEFENSA DE LOS CONSUMIDORES Y USUARIOS( clausulas abusivas)
CAPÍTULO II.
CLÁUSULAS ABUSIVAS.
Artículo 82. Concepto de cláusulas abusivas.
1. Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del
Contrato.
2. El hecho de que ciertos elementos de una cláusula o que una cláusula aislada se hayan negociado individualmente no excluirá la aplicación de las normas sobre cláusulas abusivas al resto del contrato.
El empresario que afirme que una determinada cláusula ha sido negociada individualmente, asumirá la carga de la prueba.
3. El carácter abusivo de una cláusula se apreciará teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes o servicios objeto del contrato y considerando todas las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración, así como todas las demás cláusulas del contrato o de otro del que éste dependa.
4. No obstante lo previsto en los apartados precedentes, en todo caso son abusivas las cláusulas que, conforme a lo dispuesto en los artículos 85 a 90, ambos inclusive:
Vinculen el contrato a la voluntad del empresario,
Limiten los derechos del consumidor y usuario,
Determinen la falta de reciprocidad en el contrato,
Impongan al consumidor y usuario garantías desproporcionadas o le impongan indebidamente la carga de la prueba,resulten desproporcionadas en relación con el perfeccionamiento y ejecución del contrato, o contravengan las reglas sobre competencia y derecho aplicable.
Artículo 83. Nulidad de las cláusulas abusivas e integración del contrato.
1. Las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas.

La hipoteca de subrogación y novación, podemos reclamar así,

Dado que no te dieron la oferta vinculante con tres días hábiles anteriores a la firma de escrituras, faltaron entonces a la orden del 5 de mayo de 1994 sobre transparencias bancarias con lo cual ya tenemos algo con consistencia por lo cual reclamar.
Así pues ya puedes empezar hacer tu carta de reclamación basándote en la falta de transparencia por haber faltado a la orden citada anteriormente y también por la falta de reciprocidad entre tu clausula suelo y techo.
Por tanto aquí te paso un enlace con cartas de josportaleros que te podrán servir de guía y que dependiendo la que cojas, apenas tendrás que cambiar nada ok?
www.josportal.com/foros/problema-con-mi-banco/20767-cartas-para-reclamar-clausula-suelo-cartas-hechas-por-usuarios-de-josportal-despues-de-nuestro-asesoramiento
Cuando tengas hecha la carta, la subes aquí para que podamos ver si falta algo o por el contrario está perfecta.
Para subirla hay que utilizar dropbox, aquí explicamos como se suben archivos a la web
www.josportal.com/foros/general-comunicaciones-del-foro/31262-atencion-tutorial-para-utilizar-dropbox-en-josportal-com

También te recomiendo 2 cosas que te aproveche del acuerdo que hemos llegado con una empresa la cual te servirá para enviar tus cartas certificadas a través de email certificado, desde casa y sin perder toda una mañana en el banco ,con máximo ahorro y con total validez legal www.mailcertificado.com/html/empresa.php?validez-legal ya que no te tendrás que desplazar con el coche a tu oficina Registrate ya a través de este link y te daran 6€ (solo los 1000 primeros)
www.josportal.com/foros/general-comunicaciones-del-foro/31339-importante-acuerdo-entre-josportal-com-y-empresa-de-envio-de-mail-certificados#.UHGSvk2pA6x

Y para vuestras reclamaciones esta el mailcertificado pero recomendamos el BmailCertificado ® puesto que es lo equivalente al burofax de correos y de esta forma no se pueden escapar ya que no pueden poner ninguna excusa, aquí explicamos como funciona.
www.josportal.com/foros/general-comunicaciones-del-foro/31721-explicacion-de-bmaicertificado#41648

Y la segunda recomendación es , que si tienes cualquier seguro con el banco, te vayas al foro de seguros y que Monalisa te haga un presupuesto de cada uno de los seguros que tengas, en todos obtendrás descuentos y si es el de vida además del descuento por ser Josportalero, también te dará un 20% más.
Todo esto sin compromiso alguno, pero ya verás que vale la pena que te haga el presupuesto, sobretodo porque te ahorraras un dinero y porque además le daremos un poco más por cuxx al banco ;)

Salu2 ;)
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RECLAMACION BANCO SABADELL CLAUSULA SUELO 1 año 9 meses antes #58243


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Peña,

ya tengo preparada la carta de reclamación para la hipoteca sin OV. Tengo unas preguntas al respecto:
  1. Hace falta indicar expresamente que es una hipoteca subrogada y con novación del promotor, yo únicamente he hecho referéncia a préstamo hipotecario. /li]
  2. Hace falta indicar que la cuantía del préstamo es superior a 150.000€, pero al tratarse de una firma posterior a la modifcación de la ley en 12/2007, entraría en las hipotecas con OV obligatoria.
  3. Hace falta indicar los cuadros de cantidades a deber en cocepto de exceso de cuotas.

A parte de estas dudas cualquier cosa que haga mejorar el objeto de la reclamación, agradecería vuestra colaboración.


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Respecto a la reclamación de la segunda hipoteca con OV. Entiendo que sería la misma que esta pero sin el punto de falta de transparéncia, no? Vuelvo a insistir si se puede hacer presión en las formas de la OV:
  1. Fecha puesta a mano. (estoy seguro que no fuimos a firmar ese día)
  2. No están firmadas todas las hojas.

Gracias por adelantado!

Saludos,

Sergio
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