Pregunta Reclamación clausula suelo

Buenas tardes. Tengo una hipoteca con el BMN, firmada en el año 2011. 140.000 euros, a pagar en 360 meses. la primera cuota la pagué el 15 de enero de 2012. Durante la primera fracción, con duración hasta el día 15 de junio de 2012, el tipo de interés nominal será del 2,50%, fijo en invariable.
Durante el resto del plazo, el euribor más 1,60%. Variable semestralmente. A este margen se le puede reducir, hasta un máximo de 1,00 %, si cumplimos una serie de condiciones (nómina domiciliada, recibos de suministros, seguros, tarjetas,...). Sin embargo, tiene clausula suelo y techo, a un mínimo de 2,5% y un máximo del 14%. Aunque incluye el siguiente párrafo:

"si al momento de la revisión del tipo de interés la parte prestataria cumple las condiciones establecidas para la aplicación de, al menos, cinco de las siete bonificaciones previstas en el apartado siguiente, el tipo mínimo aplicable quedará establecido en un 2,00 % nominal anual y ello hasta que corresponda la siguiente revisión del tipo de interés".

En resumen, me estuvieron cobrando el euribor más 2,5% en el primer semestre, y, a partir de entonces, el euribor más 2%. He estado calculando con vuestras tablas la cantidad que me tendrían que devolver, alrededor de 3.500 euros, y la cuota, que me bajaría unos 50 o 60 euros. Creo que merece la pena reclamar, lo quiero intentar.

Me gustaría que me indicarais qué modelo de carta puedo seguir para solicitar la anulación de la misma, y la devolución de las cantidades cobradas de más. Muchas gracias de antemano.

Buenos días evayalonso,

creo que no te has explicado del todo bien ya que estas diciendo que te han cobrado Euribor + 2,50 un semestre y después Euribor + 2 pero anteriormente dices que el diferencial que fue pactado era Euribor + 1,60 pudiendo verse este rebajado hasta en 1 punto por bonificaciones si cumplías unos requisitos.

Entonces, ¿Cuál es realmente el diferencial que tienes? 2,50 / 2,00 / 1,60 menos bonificaciones.

Dices que se puede reducir el diferencial hasta un máximo de 1,00 % pero se puede entender de dos maneras; Que lo máximo que se puede reducir es 1,00% quedando entonces en Euribor + 0,60 o por el contrario que se pueda reducir como máximo hasta Euribor + 1,00%.

¿Cuál es realmente el diferencial que te deberían aplicar?

La cláusula suelo puede ser un tipo fijo, como pones 2,50 / 2,00 si se cumplen 5 de los 7 criterios marcados para bonificaciones, o por el contrario ese mismo tipo fijo que indicadas 2,50 / 2,00 si se cumplen 5 de los 7 criterios marcados para bonificaciones + el diferencial pactado. Suele ser un tipo fijo sin añadir ningún diferencial.

¿Cuál es tu caso?

En cuanto a la cantidad que te tendrían que devolver, si ya la has calculado tu en la tabla del foro, será la correcta siempre que hayas completado bien dicha tabla.

En cuanto a la cantidad que te baja la cuota según tus cálculos, depende de lo que respondas a las consultas que te he puesto ya que varía mucho por ejemplo de que coincidan unos supuestos u otros. Por ejemplo la diferencia es considerable si tu cláusula suelo es el tipo fijo que has marcado más el diferencial ( 2,00% + 1,60%, 1,00%, 0,60 según condiciones y manera de aplicarla ) o que tu cláusula suelo sea simplemente el 2,00%.

De cualquier modo, no deberías fijarte únicamente en lo que te bajaría la cuota a pagar todos los meses, sino que también deberías fijarte en la cantidad de capital que estarías amortizando de más en cada una de las cuotas, ya que al no tener cláusula suelo esta cantidad aumentaría considerablemente.

Ya nos contarás

Un saludo

Hola. Muchas gracias por tu respuesta. Intento explicarme mejor.

El diferencial que me han estado aplicando es el siguiente:
- Primer semestre desde la firma de la hipoteca: Euribor más 2,50%
- Resto del plazo: Euribor más 1,60%. Este diferencial se puede reducir hasta quedar en Euribor más 0,60%. En mi caso, sí que cumplo requisitos como para que me baje hasta el Euribor más 0,80. Ese sería el diferencial que me tendrían que aplicar si no tuviera la clausula suelo. Os copio textualmente:
"Durante la primera fracción, que tendrá un plazo de duración hasta el día 15 de junio de 2012, el tipo de interés nominal anual será del DOS ENTEROS, QUINIENTAS MILÉSIMAS por ciento (2,500%), fijo e invariable.
Durante la segunda fracción temporal, que comprenderá el resto del plazo, el interés aplicable será VARIABLE semestralmente, al alza o a la baja, fijándose como referencial EL TIPO MEDIO PUBLICADO EN EL BOE POR EL BANCO DE ESPAÑA AL QUE SE OFREZCAN DEPÓSITOS INTERBANCARIOS EN EUROS A PLAZO DE UN AÑO, EN EL MES ANTERIOR A LA FECHA DE REVISIÓN.
A dicho referencial, sin efectuar conversión alguna y sin redondeo, se le añadirá un MARGEN diferencial de 1,60 puntos porcentuales. El citado margen diferencial podrá reducirse en un máximo de hasta 1,00 puntos porcentuales, por aplicación de las tasas de bonificación previstas en el apartado siguiente".

Por otra parte, la clausula suelo que tengo, os copio también literalmente:
"En cualquier caso, y a partir de la primera revisión, la entidad tendrá derecho a exigir y la parte prestaria vendrá obligada a satisfacer interese, como mínimo, al tipo del 2,500% nominal anual y un máximo del 14% nominal anual, cualquiera que sea la variación que se produzca.
Bonificación del tipo mínimo establecido: si al momento de la revisión del tipo de interés la parte prestataria cumple las condiciones establecidas para la aplicación de, al menos, cinco de las siete bonificaciones previstas en el apartado siguiente, el tipo mínimo aplicable quedará establecido en un 2,00 % nominal anual, y ello hasta que corresponda la siguiente revisión del tipo de interés".

Por eso os decía que, durante el primer trimestre me aplicaron el 2,5%, y el resto del tiempo el 2,50%.
¿Queda así más claro?
Gracias de antemano.

Buenos días evayalonso,

Lo primero de todo sería preguntarte si has ido a Hablar con tu banco y la respuesta que te han dado.
Después sería importante saber cuales son tus pretensiones, que te eliminen la cláusula suelo, eliminación y evolución de cantidades desde la sentencia de TS o por el contrario lo que buscas es la eliminación de la cláusula suelo y el reintegro de todas las cantidades pagadas por aplicación de la misma.
Para dar respuesta a esta segunda pregunta, tendrías que pararte un segundo a pensar cuales son realmente tus necesidades económicas y con cuanta urgencia necesitarías la eliminación de la cláusula, ya que en un primer momento seguro que responderías como todo el mundo, "recuperar todo lo pagado de más".
En función de esas necesidades que te comento tendrás que basar tu respuesta.

*Me explico, en estos momentos es bastante factible conseguir la eliminación de la cláusula suelo sin más. Negociando con tu entidad y renunciando a todo lo pagado de más por aplicación de la cláusula suelo es realmente posible conseguir dicha eliminación de una manera rápida y sin necesidad de acudir a un tribunal. Inconvenientes, púes los que ya sabrás, dar por perdido todo el dinero que te han estado cobrando de más. Ventajas, que de una manera rápida eliminarías la cláusula y empezarías a pagar menos cuota cada mes.

*Si tus pretensiones buscan eliminar la cláusula suelo y que te devuelvan desde la sentencia del TS, puede ser también factible en algunos casos negociando con tu entidad, aunque en este caso depende de la actitud que muestre tu entidad y de la verdadera predisposición que tengan para solucionar el problema de la manera "menos mala" para los dos. Es posible que para conseguir, y con algunas entidades, la única manera sea mediante un proceso judicial, aunque ahora mismo todos los bancos son conscientes de que si algún cliente les demanda solicitando la eliminación de la cláusula suelo y únicamente reclamando las cantidades pagadas desde la sentencia del TS, las probabilidades de que dicha entidad sea condenada íntegramente son verdaderamente altas con el agravante de que si todo el proceso se lleva de una manera adecuada el banco sería condenado en costas. Inconvenientes, la perdida de lo pagado de más hasta la sentencia del TS y que si el banco se cierra en banda no te quedará más remedio que demandar a tu entidad. Ventajas, si el banco entra en razón se puede conseguir una solución relativamente rápida de manera extrajudicial, incluso si mediante la negociación extrajudicial no se consigue el objetivo buscado, cada vez hay más entidades que cuando les interponen las demandas solicitando eliminación y devolución desde la sentencia del TS se allanan a las pretensiones solicitadas para tratar de no ser condenado en costas, cosa que dichas entidades consiguen si el proceso no se lleva de la manera adecuada. ***Esto seguro que te lo puede confirmar mejor D. Federico, que es el experto del foro y el que lleva los procesos judiciales de los foreros interesados.

*La tercera de opciones, y más ventajosa económicamente para el cliente, es la eliminación y la devolución total de lo pagado por esta cláusula. Esta opción, en estos momentos, si tu hipoteca es como la de la gran mayoría de los hipotecados, la tendrías que posponer. Es imposible que si tu hipoteca esta con los mismos términos que los de la mayoría tu banco acceda de manera "amistosa" a concederte tus pretensiones. Incluso interponer a día de hoy una demanda en esos términos sería una locura puesto que prácticamente ningún juzgado esta concediendo efectos retroactivos más allá de la sentencia del TS y consecuentemente si solicitas en tu demanda retroactividad total será denegada tu pretensión casi con todo seguridad si la sentencia se dicta antes de que el TJUE se pronuncie sobre el asunto. Parece ser que este tribunal se pronunciará a finales de este año y en principio puede decantarse por la retroactividad total o por retroactividad desde la sentencia del TS. Parece difícil que su pronunciamiento pueda ser que la nulidad solo llevara efectos desde que se dicte la sentencia concreta, pero también podría hacerlo, aunque como digo parece algo poco probable. Inconvenientes, tendrías que esperar para empezar a reclamar hasta que se pronunciara el TJUE con el inconveniente de las variables que te comento, que diga que la retroactividad solo desde la sentencia del TS con lo que la espera sería en balde o peor aún, que dijera que los efectos solo se produjeran hacia futuro, aunque como digo esto parece poco probable. *** Imagino que en esto también te podrá dar una mejor opinión D. Federico. Ventajas, que si concede retroactividad total recuperarías todo lo que has pagado de más por la cláusula suelo, aunque luego tuvieras que hacer cuentas con hacienda.

Imagino que ahora, como muchas otra personas comenzaras con el dilema de cual es la mejor opción, aunque espero haberte podido aclarar cual es la situación en estos momentos para que puedas tomar tu decisión de una manera más sopesada, aunque como digo siempre en el foro, esta es solo mi opinión.

Saludos

Hola evayalonso

Lo que haría en tu caso sería reclamar la eliminación de la cláusula suelo mediante carta al SAC (sin renunciar al dinero pagado de más). Si el banco te dice que no te la quita me esperaría a que saliese la sentencia del TJUE para saber si se puede reclamar todo el dinero cobrado de más o no. De esta forma podrás ir por la vía judicial sabiendo que es lo que puedes pedir sin miedo a que te digan que no.

Bueno para dar el primer gran paso, debes presentar esta carta de nulidad que encontrarás aquí al SAC de tu entidad
www.josportal.com/foros/foro-hipotecas-a...ibunal-supremo#98449
Cumpliméntala y si no te fías de haberlo hecho bien nos preguntas que parte es la que no entiendes, (ojo nunca subáis nada al foro con vuestros datos personales).
Te recomiendo 2 cosas que te aproveche del acuerdo que hemos llegado con una empresa la cual te servirá para enviar tus cartas certificadas a través de email certificado, desde casa y sin perder toda una mañana en el banco ,con máximo ahorro y con total validez legal www.mailcertificado.com/html/empresa.php?validez-legal ya que no te tendrás que desplazar con el coche a tu oficina Regístrate ya a través de este link y te darán 6€ (solo los 1000 primeros)
www.josportal.com/foros/general-comunica...ficados#.UHGSvk2pA6x

Y para entregar dicha carta al SAC de tu entidad está el mailcertificado (gratuito con los 6€ que consigues) pero recomendamos el BmailCertificado ® puesto que es lo equivalente al burofax de correos y de esta forma no se pueden escapar ya que no pueden poner ninguna excusa, aquí explicamos cómo funciona.
www.josportal.com/foros/general-comunica...maicertificado#41648

Y la segunda recomendación es, que si tienes cualquier seguro con el banco, te vayas al foro de seguros y que Monalisa te haga un presupuesto de cada uno de los seguros que tengas, en todos obtendrás descuentos y si es el de vida además del descuento por ser Josportalero, también te dará un 20% más.
Todo esto sin compromiso alguno, pero ya verás que vale la pena que te haga el presupuesto, sobretodo porque te ahorraras un dinero y porque además le daremos un poco más por cuxx al banco

Saludos

Buenas tardes hipotk,

el caso lo planteó evayalonso, yo solo prentendía darla mi punto de vista de como se encuentra la situación en estos momentos y lo que a día de hoy puede o no conseguir tanto de manera extrajudicial como judicial.

Saludos