Pregunta dudas en intereses de hipoteca

Hola a todos!

A ver si podeis aclararme una cosa en relación a los intereses de la hipoteca.

Es una hipoteca como promotor de la vivienda propia, con dos años de carencia con interés fijo al 4.250 el primer año, más más 5.50 en el segundo( por bonificaciones 5.349). Posteriormente hay cláusula suelo del 4%.


El problema está al intentar sacar los intereses que deberían haber cobrado correctamente, ya que en el histórico que me han dado en el banco no corresponde los intereses con las cantidades cobradas. Os escribo varias líneas como ejemplo de ese histórico con el suelo.




04-03-11 130262.32(saldo) 607.55(cuota) 241.55(amortización) 365.65(interés) 4.00(suelo)
04-04-11 130019.97(saldo) 607.55(cuota) 242.35(amortización) 364.85(interés) 4.00(suelo)
04-05-11 129776.81(saldo) 624.32(cuota) 243.16(amortización) 364.04(interés) 4.00(suelo)

No corresponde el 4% con los intereses, me imagino que como se va entregando dinero en función de las obras acabadas, el importe sobre el que se calculan los intereses no es el saldo total.
En caso de que sea así, se puede solicitar al banco el detalle de esas cantidades, o me toca mes por mes mirar la cantidad sobre la que calculan el 4% del suelo y a esa cantidad el euribor más diferencial que corresponde para poder reclamar? Como lo veis?

Otra cosa, en el periodo de interés fijo no se puede reclamar ese inetrés como abusivo al ser impuesto por el banco?

Un saludo y gracias

Se me olvidaba, el interés se calcula día por día por si influye en lo anterior.

Sería la fórmula para calcular el interés, ejemplo: 100.000€ x 4%= 4000

4000/365 días = 10.95€

10.95 x 30 días = 328€ el interés al mes

Hola gerval, te están aplicando un interés de un 3,36%, tal vez a ese suelo te hayan aplicado bonificaciones por nómina, seguros, tarjetas,... habrá que leer con detenimiento el apartado de la escritura de la hipoteca donde se determina eso.
El banco debe poderte sacar el histórico con el tipo de interés aplicado, y sino pues a coger el histórico que tienes y a tirar de Excel para deducirlo.
Por otra parte lo del periodo fijo olvídate, está claro que es un pastizal, pero apenas 3 años antes el euribor llegó a un 5,39% y nos lo comimos con patatas, así que por ahí no tienes nada que rascar.

Un saludo!
Ramontxu

Gracias Ramontxu por contestar.

Pero el interés no es siempre ese 3.36% ya que al siguiente mes no se corresponde, cambiando tanto cuota de amortización como interés. debe ser en función de los saldos indisponibles que serán aplicados, a rebajar el débito a los solos efectos de determinar los intereses a liquidar, eso he visto en la escritura.

Creo que hace falta que me digan el capital pendiente mes a mes sobre el que han aplicado los intereses, ya que no se corresponde con el historico. por ejemplo, en el segundo mes, el capital pend. era 135359.17€ y cobran de interés 120.57€, aplicando un 4.250%.

Hola gerval, el tipo de préstamo que tienes es un préstamo francés de cuota constante, lo que significa que mientras no cambie el tipo de interés que se te aplica siempre pagarás la misma cuota.
Ahora bien, el interés bruto que pagas cada mes se calcula en función del capital pendiente cada mes. Se coge el tipo de interés anual, se divide por 12 y se multiplica por ese capital pendiente. Una vez obtenido ese interés se resta del importe de esa cuota que tenemos constante y nos da como resultado el capital que se amortiza en esta cuota.
Al capital pendiente le restamos ese capital y nos da el nuevo capital pendiente, por eso cada mes varía tanto el interés pagado como el capital amortizado, pero tanto la cuota como el tipo de interés debe ser el mismo a no ser que te coincida con una revisión de la hipoteca y se modifique con lo que se modificaría también la cuota mensual.
Si cuelgas un histórico un poco más amplio te devuelvo un excel detallado para que lo veas.
Un saludo!!!
Ramontxu

Hola

Ya lo tengo claro, el interés lo van calculando cada mese ( día a día) sobre las cantidades disponibles en función de la ejecución de la obra, es decir, el banco va autorizando pagos para la obra que es lo que va sumándose al capital pendiente de pagar interés cada mes.

El problema es que para calcular el interés de cada mes, en un período de vencimiento mensual puede haber dos cantidades de capital pendiente ese mes, para sacar los intereses tienes que calcular el cap pend. hasta el día anterior al pago, y a partir de éste hasta el final del período mensual, con el otro cap pend. Un lio, pero con paciencia va saliendo.

Lo comento por si alguien está en la misma situación, carencia y además préstamo con disponibilidades en función de la obra ejecutada, es necesario que el banco entregue el histórico de las fechas de cantidades que ha ido entregando.

A ver como sale lo del suelo.