Miércoles, 10 Marzo 2010 11:33

Que se debe tener en cuenta en una tasación de vivienda.

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Tasaciones.Que se debe tener en cuenta en una tasación de vivienda.

La tasación de una vivienda es uno de los trámites menos conocidos en el proceso de compra de un inmueble y uno de los más importantes, ya que de él depende la cantidad que el banco presta para financiar su adquisición.

A grandes rasgos, consiste en un informe elaborado por un profesional en el que se recoge el valor de la vivienda a partir del estudio de algunos aspectos como la calidad de los materiales, la red de comunicaciones o la zona en la que esté situado el inmueble.

La tasación es un informe o certificado de valoración, realizado por un profesional, que recoge, de forma justificada, el valor de un bien, en función de unos parámetros previamente establecidos.

Su radical importancia en el proceso de compra de una vivienda reside en que es clave para solicitar el préstamo hipotecario, ya que la cantidad máxima de éste estará limitada por el valor calculado en el informe y así el banco constata que la cantidad de dinero que presta no es superior al valor de la propiedad.

El artículo 7º de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, establece que para que un crédito hipotecario pueda ser movilizado mediante la emisión de los títulos regulados en dicha Ley, los bienes hipotecados deberán haber sido tasados por los servicios de tasación de las entidades de crédito o bien por otros servicios de tasación que cumplan los requisitos que reglamentariamente se establezcan.

Aunque la solicitud de uno de estos informes no se limita a estos casos, ya que cualquier propietario puede encargar uno de ellos, por ejemplo, si está planteándose vender un inmueble en propiedad y desea conocer cuánto se ha revalorizado desde el momento de su compra.

El tasador

La realización de este informe compete a un profesional denominado tasador que calculará el valor del inmueble de acuerdo a unas normas de valoración. Éste pertenece a una sociedad de tasación o entidad bancaria. Su procedimiento de trabajo es minucioso y riguroso.

Dependiendo del tipo de inmueble, se requerirán determinadas titulaciones a los tasadores, aunque lo más habitual, para el caso de viviendas con destino residencial, es que dispongan de la licenciatura en Arquitectura o Arquitectura Técnica.

El tasador, además, tiene derecho a pedir al cliente toda la información necesaria para llevar a cabo el informe, como copia del proyecto de ejecución, memoria de calidades, etc.

Este profesional cobrará por el servicio según unos honorarios establecidos por la empresa que suelen oscilar entre los 100 y 300 euros.

Lo habitual es que los gastos corran de parte del comprador o solicitante de una hipoteca, aunque la ley establece que el banco y el comprador deben acordar quién realizará esta tasación y quién asumirá estos gastos.

Factores a tener en cuenta en la tasación de la vivienda.

En una tasación normalmente entran varios factores.

En primer lugar, la ubicación es un aspecto fundamental. Por lógica, no tiene el mismo precio un piso situado en pleno núcleo urbano con una amplia red de transportes alrededor que una casa localizada en un pueblo asilado de difícil acceso. En este sentido, los equipamientos de la zona resultan esenciales: desde zonas verdes hasta lugares de ocio, pasando por servicios escolares, médicos o supermercados. Cuanto mejores y más numerosos sean los servicios, más subirá el precio.
Por otro lado tenemos las características del inmueble.
La superficie, medida minuciosamente por el tasador, es un condicionante clave, pero siempre se ganarán más puntos si los metros estén bien distribuidos entre las habitaciones, la cocina, los baños, las zonas de paso y las posibles terrazas, que si están cerradas, computan en el cálculo de la superficie total. También entran dentro de este parámetro el trastero y el garaje, siempre y cuando estén inscritos en el Registro. Además, valdrán más si están dentro del edificio.


Se analiza la calidad y las terminaciones de todos los elementos, así como las instalaciones (carpinterías, solados, alicatados, pinturas…); si tiene portero automático, teléfono, gas, agua caliente, calefacción, aire acondicionado...). Si posee patio, también se mide y se anotan sus peculiaridades. Lo que no entra dentro de la tasación es el mobiliario.
En una tasación también entran en juego otros elementos, como la ubicación del inmueble dentro del edificio y de la urbanización, o si es unifamiliar y de qué tipo. El tasador toma nota de cuántos portales tiene el edificio, cuántos ascensores, si se trata de una urbanización cerrada, con zonas comunes, etc.

La situación del inmueble dentro del edificio también es puntuable.
La antigüedad del inmueble es un dato interesante para la tasación, pero no determinante. La calidad de la construcción es lo que realmente se mide.

Y por ultimo.

• Régimen legal: en alquiler o en propiedad. Una vivienda en propiedad suele tener un valor superior, pues se presupone que el propietario está más interesado en su conservación.

Resumen de los factores a tener en cuenta.

Tamaño, metros cuadrados.
- Posibles reformas en el piso.
- Número de ventanas que dan al exterior.
- Existencia de patios interiores.
- Su orientación.
- Iluminación, natural o artificial.
- Tipo de vivienda: libre o protección oficial.
- Calidad de la construcción.
- Existencia de ascensor.

Marco legal de las tasaciones inmobiliarias

La legislación sobre esta materia, concretamente en lo relacionado a las normas de valoración de bienes inmuebles, se recoge en dos textos:

• La Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y se determinan derechos para ciertas finalidades financieras.

• Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

La orden aprobada el pasado octubre modifica las normas de valoración de bienes inmuebles establecidas en la norma del año 2003.

El nuevo texto trata de evitar que la tasación supere el valor real de los inmuebles y obliga a que ésta vaya precedida de una descripción catastral gráfica y documental.

Ambos textos recogen las normas para calcular el valor de tasación de bienes inmuebles y el ámbito de aplicación para elaborar los informes y certificados en los que se formaliza la tasación.

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