Sábado, 18 Junio 2011 02:33

Pasos a seguir en la búsqueda de un préstamo o hipoteca Destacado

Escrito por aexo
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Tutorial para novatos. Primeros pasos para la  consecución de su  prestamo o hipoteca 

Os traemos este pequeño tutorial hecho por Aexo, usuario del foro de esta web, y revisado por el administrador de este sitio,,

 

A Aexo le  ayudamos en lo que pudimos, y tras lograr una buena hipoteca dentro de sus posibilidades nos propuso hacer un pequeño tutorial, un paso a paso de cómo conseguir una buena hipoteca sin ser engañados.

Mucha gente por falta de tiempo o por comodidad  no lo hacen bien y aceptan las primeras condiciones que les ofrecen en un banco, normalmente abusivas a pesar de ser el banco de toda la vida.

Esto es el primer error que se comete, por favor leer el paso a paso para conseguir un buen préstamo / hipoteca.


- Visita todos los bancos que puedas.
No te quedes nunca con el primero que veas. Pide copia de la información que te dan y guárdala en una carpeta para futuras investigaciones. No es algo fácil y te va a llevar tiempo estudiar todo.
Incluso varias sucursales te pueden dar ofertas distintas.

 Un truconsejo: Un banco que abre recientemente o está apartado y sin clientes puede ser un buen sitio, pues necesita con urgencia clientes y ofrecen mejores condiciones.
A continuación te expongo lo que tienes que apuntar y preguntar.

Diferencial. A priori es lo más importante, pero no lo definitivo. Normalmente hay que devolver el dinero con el euribor más un diferencial. Es lo más importante pero no lo esencial.

- Sospecha de un diferencial bajo.

 El banco nunca pierde. O dicho de otra manera, la banca siempre gana.

Si tiene un diferencial bajo, o muy bajo, es porque tiene otra cosa alta o muy alta.

 Por ejemplo, iBanesto a día de hoy ofrece un diferencial de 0,59%. Si lees la letra pequeña verás que pide un seguro de vida de 400€. Al final te sale más caro una hipoteca así. Por ende, no desestimes un diferencial alto. Guárdalo en la carpeta para estudiarlo igualmente.

Si tienes dudas estamos para ayudarte en el foro de ayuda, consejos hipotecas

Comisión de amortización total y parcial.

Por la parcial no pagues un duro. Sería el colmo que te cobren por devolver el dinero.
 Por la total es normal que te pidan el 0,5%. En ese caso no lo devuelvas todo. Por ejemplo, te faltan 20.000€ por pagar y ya los tienes. Pues amortiza 19.600€ (amortización parcial) y dejas una cuota para pagar el mes siguiente.

Algunos bancos para evitar este truco, ponen en sus escrituras, que amortizar más de 25% del capital restante en el año en vigor se considera amortización total y por tanto te cobran la comisión. Cuidado!!!

Comisión de apertura.

Hay bancos que te piden una burrada. Nosotros  vemos normal un 0,5%. Si no tiene, mejor, pero lo normal es que tenga, aunque  existen y las hay que no tienen esta comisión. Un 1% o más es una burrada, negócialo.

Si no sabes cómo negociarlo ven a los foros y te lo intentamos explicar según tu caso.

Cláusula suelo.

Mejor si no la tiene,menos dolores de cabeza en el futuro. Insiste en que no la quieres sea lo que sea lo que te diga el banquero. Es cierto que el euribor está subiendo y es poco probable que te pille el suelo, pero en 2008 se pensaba que en 2010 iba a estar el euribor al 12% y se puso finalmente al 1%. Vas a firmar por 30-40 años y no sabes lo que va a pasar. Para los que no lo saben, la cláusula suelo es que te fijan un suelo del 3%, por ejemplo, y si el euribor + diferencial está al 2%, te cobran el 3%. También te fijan un techo, pero es tan exageradamente alto que no sirve para nada.

Actualmente este tipo de clausula esta denunciada por abusivas,y está en proceso legal de quitarla, pero ya sabemos cómo va la justicia, y pueden que tarden años, nos mantenemos alertas en nuestros foros y cada noticia que recibimos o nos enteramos, la trasladamos allí para ser debatida.

Seguros.

Por ley es obligatorio el seguro de hogar y solo incendios. Te van a ofrecer un seguro multiriesgo. Bueno... no está de más tenerlo ya que puede venir bien. En tal caso pide una simulación y que te den un listado de lo que cubre y la cuantía que te cubre. Así tienes más información y puedes comparar con otros bancos. Pregunta si te cubre continente y/o contenido. Continente es lo que queda en la casa si le das la vuelta (paredes, puertas, ventanas, etc.) y el contenido es con lo que lo rellenas (alfombras, armarios, camas, etc.). En un principio lo mejor es asegurar tan solo continente, pues se supone que la casa estará vacía. Cuando la vayas llenando de cosas ya lo ampliarás si quieres.
También te ofrecerán un seguro de vida. Que te hagan una simulación y pregunta si es por fallecimiento por cualquier causa o fallecimiento e invalidez. Si tienes pareja puedes hacer el seguro de vida al 50% cada uno. El seguro de la mujer es mucho más barato que el de hombre, pero es bueno que estén cubiertos los dos.

Si tienen dudas sobre seguros, pueden preguntar a nuestra experta en su foro " Todo sobre seguros" además ya saben que solo por ser usuarios de Josportal obtendrás un descuento en seguros gracias a nuestra moderadora del foro ( Monalisa)

Cuidado con los seguros!

Algunos bancos te dirán que tienes que pagar el seguro al principio y es mejor porque te despreocupas para siempre, se llaman seguro de prima única bien, pues esto es Mentira!!!que no te obliguen a ellos ya que al final la hipoteca te sale muchísimo más cara.

Desconfía de los seguros extras.

Nadie regala nada. Eso del protección de pagos es un engañabobos. Te protegerá, pero luego vas a tener que pagar el seguro más la prima que será lo que ellos pagaron. El seguro no está para hacer la vida más fácil, sino para ganar dinero ellos. Hay más seguros extras por ahí. Di que no quieres ninguno. Como mucho de hogar y de vida.

No interesa el plan de pensiones ni plan de ahorro.

 Es un gasto mínimo de 50€/mes que te viene bien para otra cosa, sobre todo al principio. Además, solo lo puedes retirar cuando te jubiles: Hoy en día, con 67 años y si tienes salud. Ojo! si te interesa, entonces no digo nada. Pero con 30 años...no creo que te interese y tampoco te sale a cuenta.

Este es un tema con lo que los bancos achuchan en sus diferenciales, pero no caigáis por favor!!!

Cuidado con las tarjetas asociadas.

 Pregunta si tienen un gasto mínimo anual o semestral, aparte de las comisiones. En Caja Duero por ejemplo pedían 2000€/año. Esto no es para nada bueno ya que un año fallas por cualquier causa y al año siguiente tienes un diferencial de 1,25% o más, dependiendo del acuerdo que llevéis y si llegue a firmar en las escrituras.

Que te puede significar si fallas? Pues que sin comerlo ni beberlo en vez de un precioso 0,80% que te ponen delante y tanto apetece te suben a mucho más.

- Pregunta si es una hipoteca bonificada.

Esto significa que partes de un diferencial de, por ejemplo, 2% y te bonifican con descuentos dependiendo de los productos contratados, por ejemplo, nómina y tarjeta=0,40%; seguro de vida=0,15%; seguro de hogar=0,15%; plan de pensiones=0,05%; etc. Según contrates vas teniendo un diferencial más bajo. A veces no compensa. Y si fallas un día, un único día, que será el día de la revisión de la hipoteca, te quitan la bonificación un año entero. Normalmente son bonificadas y tienes la vinculación de los seguros en la escritura. La desventaja de esto es que falles en algún momento. Te puedes quedar en paro en cualquier momento, Dios no lo quiera, y te incrementan el diferencial un 0,35% (por ejemplo) por la nómina. Puedes no gastar todo lo que te piden por la tarjeta al año y otra sorpresa que te llevas. Si tienes trabajos por obra, puede coincidir la revisión de la hipoteca entre contrato y contrato, con la mala suerte de que te quitan la bonificación. Si puedes, intenta coger una hipoteca no bonificada; No es normal que te la ofrezcan de antemano, pues ellos ganan más dinero así, pero tener la tienen. Suelen tener un diferencial un pelín más alto, pero puede compensar si no tienes bonificaciones raras.

- Plazo fijo o depósitos a contratar con la hipoteca.

 A la hora de negociar en el banco es posible que te digan de meter un dinero en un plazo fijo o deposito en los foros hemos vistos casos que  pedían meter 15.000€ a plazo fijo durante 3 años,o depósitos a un tanto por ciento. Llegados a este punto y en caso de que ocurra diles que el dinero lo quieres para comprar una casa, no para invertir.

Los avalistas son para avalar. No los involucras en productos que ofrezcan.

- La diferencia entre un diferencial de 0,75% y otro de 1,05% es de apenas  unos euros, por tanto no te obsesiones, y como hemos dicho en el punto 1
- En caso de que el banco te guste o te convenza, pide un estudio sin compromiso y sin coste ninguno (pregunta) y te darán una oferta vinculante. Incluso con ella puedes ir a otros bancos a ver si te la mejoran.

Lo ideal sería una hipoteca no bonificada con las vinculaciones no figuradas en la escritura de la casa con únicamente el seguro de hogar y el seguro de vida. La cuenta nómina y la tarjeta es normal que esté incluido, pero que no tengan comisiones ni gastos mínimos.

Ahora que tienes toda la información, puedes hacer una tabla para comparar de forma sinóptica.

Cosas a tener en cuenta de la casa:
- Un justificante de la comunidad de que estén al corriente con los gastos, derramas, en caso de obra nueva, de esto te olvidas
- Fotocopia del recibo del IBI,

El constructor se tiene que hacer  cargo del tanto por ciento en la cual el ocupado el piso.

 Fotocopia de la cédula de habitabilidad. Infórmate de si la casa es VPO. Es importante si es de segunda mano porque el impuesto de transferencia de patrimonio pasa del 7% al 3% y te ahorras una pasta. De ser así, que pidan los vendedores un justificante de que están exentos de precio libre máximo.
- Esto lo tienes que pedir tú y cuesta un poco de dinero: Nota simple. Ahí viene toda la información de la vivienda y, sobretodo, las cargas que tenga y los dueños reales de la misma. No compres una vivienda a alguien que no es el dueño y mucho menos si tiene cargas, pues esas cargas te pasan a ti (hipotecas sin cerrar, etc.). Esas cargas las tiene que cerrar antes de vender la casa. Normalmente es la gestoría la que se encarga de cerrar esas cargas (el banco o la agencia en caso de que hubiere)

Esperamos sirva de ayuda y ya saben que en cualquier momento pueden preguntarnos en el foro adecuado a sus dudas

Y para terminar, un consejo.

No se tomen a broma la búsqueda de una hipoteca ya que probablemente sea la mayor inversión que vaya a realizar en toda su vida y conseguir una buena hipoteca os puede hacer ahorrar cada mes un puñado de dinero.


Suerte!!

Articulo que podeis encontrar en nuestro foro de ayuda, consejos hipotecas y donde podreis opinar o preguntar dudas 

Pasos a seguir en la busqueda de la mejor hipoteca.

Escrito por Aexo, revisado por Jose Lopez Administrador de esta web.

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