Pregunta CARTA DE RECLAMACIÓN DE LOS GASTOS DE HIPOTECA. CARTA ACTUALIZADA A OCTUBRE 2023

He enviado la misma reclamacion presentada al SAC y la respuesta que me da el BBVA. Es adjuntar la informacion y que quede informado el bde.

Una pregunta, yo no tengo escritura del prestamo hipotecario, lo mio fue una subrogacion al prestamo que ya existia de la promotora que deberia enviar yo..????

Gracias y un saludo.

isidro69 escribió:

Una pregunta, yo no tengo escritura del prestamo hipotecario, lo mio fue una subrogacion al prestamo que ya existia de la promotora que deberia enviar yo..????

Gracias y un saludo.

Si hubo una novación , si podrías reclamar, bueno digamos que sería más facil poder reclamar con exito

Ten en cuenta, que en una subrogación no hay gastos de constitución de hipoteca, porque ya está constituida pero si se hizo alguna novación que genere gastos... entonces si .

Salu2

Respuesta del Banco Santander. Vaya tocho para decir que no

Estimado Sr. xxxxxxx:

Contestamos a su escrito de reclamación, que nos remite en nombre y representación de D xxxxxxxx, que ha tenido entrada en este Servicio de Reclamaciones y Atención al Cliente con el número de referencia arriba indicado, relativo a su petición de devolución de los gastos de formalización de su préstamo, en el que además muestra su disconformidad con la comisión de apertura repercutida, y pasamos a informarle:

En primer lugar y respecto a los gastos de formalización, participarle que las Sentencias de la Sala Primera Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, 15 de marzo de 2018 y las más recientes de 23 de enero de 2019 han enjuiciado la validez de estipulaciones de una redacción diferente a la cláusula de gastos incorporada en el préstamo hipotecario de su representado.

En consecuencia, esas resoluciones judiciales no implican que todas las cláusulas de gastos sean declaradas nulas automáticamente con independencia de su redacción y de otras circunstancias particulares relevantes. Por ello, no se ha dictado pronunciamiento judicial alguno de nulidad de la cláusula de gastos incluida en el contrato de préstamo hipotecario suscrito con su representado, que fue redactada según las pautas de la Guía de Acceso al préstamo hipotecario publicada por el Banco de España. De hecho, la costumbre, que también es fuente del derecho, hasta fechas recientes era que se pactase esa repercusión de gastos al prestatario. La circunstancia de que posteriormente se hayan producido otras normas o interpretaciones no hace, a juicio de esta entidad, que la cláusula en su día pactada sea abusiva.

Con independencia de lo anterior, aun cuando la cláusula de gastos del préstamo hipotecario se declarara nula, su petición de devolución de los gastos tampoco sería procedente.

La eventual declaración de nulidad de la cláusula de gastos no comportaría una automática restitución de los gastos abonados. Como se señala en la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 de julio de 2020, el efecto de la nulidad de esa cláusula no sería la obligada restitución de las cantidades sino el análisis de las disposiciones del Derecho nacional respecto de la identificación de la persona obligada a su pago. Adicionalmente es importante señalar que no se puede devolver aquello que no se tiene y ése es el caso de los importes que reclama en la medida en que no han sido recibidos por el Banco sino por terceros (Hacienda, notario, registrador, etc.). En conclusión, habrá de atenderse, pues, a la normativa vigente en el momento de la contratación y a la interpretación que realizaban entonces nuestros Tribunales.

En particular, no procede la devolución de los siguientes conceptos:
·                El impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD). En el momento de la contratación del préstamo hipotecario, el sujeto pasivo de este impuesto era el prestatario por aplicación del art. 29 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en los términos establecidos por la jurisprudencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo en sus Sentencias de 27 de noviembre de 2018 (jurisprudencia que ha sido asumida por la Sala de lo Civil en sus Sentencias de 23 de enero de 2019).

·                Los aranceles notariales derivados de la matriz de la escritura pública del préstamo hipotecario. Según la norma 6ª del Anexo II del Real Decreto 1426/1989, los aranceles notariales recaen en “los interesados según las normas sustantivas y fiscales”. La referencia a la normativa fiscal determina que, en caso de no asignarle los aranceles notariales al prestatario (que a su vez es el sujeto pasivo del IAJD), existiría una inconsistencia en nuestro ordenamiento. Es precisa una coherencia clara y directa entre ambos regímenes normativos, primando la interpretación de la normativa fiscal. Esa coherencia normativa solo se consigue, si el obligado al pago del arancel notarial es el prestatario. Por ello, su petición de devolución de los aranceles notariales no se puede atender.

·                Los aranceles registrales derivados de la inscripción de la hipoteca. Según la norma 8ª del Anexo II del Real Decreto 1427/1989, el arancel de los registradores recae en aquella persona “a cuyo favor se inscriba o anote el derecho”. Esta referencia normativa equivale a la figura de interesado en la inscripción de la hipoteca. Nuevamente, para evitar incoherencias y por las mismas razones expuestas anteriormente en relación con el arancel notarial, el arancel registral debe ser asumido por el prestatario. Sin duda, en caso de no existir la garantía hipotecaria, el préstamo hipotecario contratado por su representado contaría con unas condiciones económicas más gravosas o ni siquiera se hubiera concedido.

 ·                Los gastos de gestoría. La cláusula de gastos del préstamo hipotecario nada establece de los gastos de gestoría. Por tanto, su devolución no puede ser una consecuencia automática de su eventual declaración de nulidad. Además, las circunstancias concretas del caso indican que fue un servicio solicitado expresamente por su representado para llevar a cabo la operación, de modo que debe asumir su coste. Adicionalmente, el criterio reiterado del Banco de España sobre el carácter constitutivo de la inscripción registral de la hipoteca establece que “Amparado en ese interés de la entidad prestamista, y aunque la normativa aplicable reconoce expresamente el derecho del prestatario a designar, de común acuerdo con la entidad prestamista, quién va a realizar la gestión administrativa de la operación, es una práctica bancaria generalmente admitida el encargar la tramitación de las escrituras de préstamo hipotecario a una gestoría de la confianza de la entidad de crédito, para que ésta pueda correr el riesgo que supone entregar el importe del préstamo antes de llevar a efecto dichos trámites. Así las cosas, si el cliente no aceptara la gestoría propuesta por la entidad, entraría dentro de lo razonable que la entidad acreedora no facilitara la disposición del préstamo hasta tanto la hipoteca no hubiera sido inscrita en el Registro de la Propiedad.”   

 ·                Los gastos de tasación de la vivienda hipotecada: participarle que en los préstamos garantizados con hipoteca u otra garantía real, como es este caso, el inmueble aportado como garantía debe ser objeto de tasación antes de la celebración del contrato de préstamo. A este respecto, señalar que la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario atribuye al prestatario los gastos de tasación, siendo que, con anterioridad a la entrada en vigor de esta norma, lo habitual también era que el prestatario corriese con este gasto. Por otra parte, el informe de tasación favorece al consumidor ya que le permite conocer el valor del inmueble a hipotecar, el importe del préstamo al que puede acceder y tomar decisiones en función de esta información. Por este motivo, lamentamos no poder atender su solicitud.

Por todo lo expuesto, lamentamos comunicarle que no procede atender a su solicitud de reintegro de los gastos que reclama en su escrito.

En segundo lugar, en relación con la comisión de apertura, tampoco procede atender a su reclamación. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en su sentencia de 16 de marzo de 2023 se ha pronunciado respecto de la comisión de apertura admitiendo la misma cuando responde a la prestación de servicios por la concesión del riesgo y que estos servicios se pueden entender o deducir del contrato en su conjunto, de modo que el cliente pueda comprobar que no hay solapamiento entre los distintos gastos del contrato y los servicios que retribuyen. Estos servicios vienen definidos legalmente y responden a servicios efectivamente prestados como acredita la existencia del propio préstamo. La definición legal de la comisión es: “Comisión de apertura. — Cualesquiera gastos de estudio del préstamo, de concesión o tramitación del préstamo hipotecario, u otros similares inherentes a la actividad de la entidad prestamista ocasionada por la concesión del préstamo, deberán obligatoriamente integrarse en una única comisión, que se denominará “comisión de apertura” y se devengará por una sola vez. Su importe, así como su forma y fecha de liquidación, se especificarán en esta cláusula.”

A su vez, para que pudiera impugnarse la comisión de apertura debería concurrir el elemento de desproporción que causara un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes. Dado que la comisión se establece porcentualmente, es conocida por el prestatario en la publicidad del producto, la información precontractual, en el propio contrato y está integrada en el cálculo de la Tasa Anual Equivalente del préstamo concluimos que este requisito de desproporción tampoco está presente en su reclamación.

Por último y con relación a su solicitud de documentación le participamos que la expedición de certificados, duplicados y cualquier otro documento relativo a las posiciones que mantiene su representado en nuestra Entidad, es a las oficinas en las que figuran las mismas a las que ha de dirigirse, concretando su solicitud con todo el detalle posible, indicando fecha, número de contrato y operación concreta sobre la que realiza su petición.

En este sentido, le informamos que no existe en la normativa de disciplina bancaria disposición alguna que obligue a las entidades de crédito a facilitar a los clientes cuanta información solicitan en todo momento, o a emitir certificados o documentos con un formato determinado y con el grado de desglose que cada cliente estime oportuno.

Así, la remisión gratuita del extracto mensual de sus posiciones, de cada una de las liquidaciones de las mismas, y la información anual establecida en el artículo 8.4 de la Orden EHA/2899/2011 de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, son las obligaciones a que está sujeta nuestra Entidad y, por tanto, las que ha de cumplir, y ha cumplido.

Una vez sentado lo anterior, y en lo que a los requerimientos de información se refiere, en caso de producirse una solicitud de duplicados o de información complementaria, como en este caso, la entidad cobrará la comisión que tuviera establecida a tal efecto por la emisión de información y duplicados de documentos que ya facilitó en su momento, a excepción de la documentación contractual y precontractual y el cuadro de amortización, que se le facilitarían de forma gratuita.

En cumplimiento de la Orden ECC/2502/2012, de 16 de noviembre, le informamos de la facultad que le asiste de acudir al Departamento de Conducta de Entidades de Banco de España. Para ello puede usted utilizar el formulario de presentación ante dicho Organismo, al que puede acceder en la página web de nuestra Entidad  www.bancosantander.es , entrando en Servicio de Reclamaciones y Atención al Cliente (parte inferior de la página)/Servicio de Reclamaciones del Banco de España/ Acceso a la Oficina Virtual Banco de España .

Sin otro particular, aprovechamos la ocasión para saludarle muy atentamente,

Servicio de Reclamaciones y Atención al Cliente
Fax  +34 91 759 48 36
Apartado de correos 35.250
28080 – Madrid
e-mail: Esta dirección de correo electrónico está siendo protegida contra los robots de spam. Necesita tener JavaScript habilitado para poder verlo.

jcsenaris escribió:

Respuesta del Banco Santander. Vaya tocho para decir que no

Estimado Sr. xxxxxxx:

Contestamos a su escrito de reclamación, que nos remite en nombre y representación de D xxxxxxxx, que ha tenido entrada en este Servicio de Reclamaciones y Atención al Cliente con el número de referencia arriba indicado, relativo a su petición de devolución de los gastos de formalización de su préstamo, en el que además muestra su disconformidad con la comisión de apertura repercutida, y pasamos a informarle:

En primer lugar y respecto a los gastos de formalización, participarle que las Sentencias de la Sala Primera Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, 15 de marzo de 2018 y las más recientes de 23 de enero de 2019 han enjuiciado la validez de estipulaciones de una redacción diferente a la cláusula de gastos incorporada en el préstamo hipotecario de su representado.

En consecuencia, esas resoluciones judiciales no implican que todas las cláusulas de gastos sean declaradas nulas automáticamente con independencia de su redacción y de otras circunstancias particulares relevantes. Por ello, no se ha dictado pronunciamiento judicial alguno de nulidad de la cláusula de gastos incluida en el contrato de préstamo hipotecario suscrito con su representado, que fue redactada según las pautas de la Guía de Acceso al préstamo hipotecario publicada por el Banco de España. De hecho, la costumbre, que también es fuente del derecho, hasta fechas recientes era que se pactase esa repercusión de gastos al prestatario. La circunstancia de que posteriormente se hayan producido otras normas o interpretaciones no hace, a juicio de esta entidad, que la cláusula en su día pactada sea abusiva.

Con independencia de lo anterior, aun cuando la cláusula de gastos del préstamo hipotecario se declarara nula, su petición de devolución de los gastos tampoco sería procedente.

La eventual declaración de nulidad de la cláusula de gastos no comportaría una automática restitución de los gastos abonados. Como se señala en la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 de julio de 2020, el efecto de la nulidad de esa cláusula no sería la obligada restitución de las cantidades sino el análisis de las disposiciones del Derecho nacional respecto de la identificación de la persona obligada a su pago. Adicionalmente es importante señalar que no se puede devolver aquello que no se tiene y ése es el caso de los importes que reclama en la medida en que no han sido recibidos por el Banco sino por terceros (Hacienda, notario, registrador, etc.). En conclusión, habrá de atenderse, pues, a la normativa vigente en el momento de la contratación y a la interpretación que realizaban entonces nuestros Tribunales.

En particular, no procede la devolución de los siguientes conceptos:
·                El impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD). En el momento de la contratación del préstamo hipotecario, el sujeto pasivo de este impuesto era el prestatario por aplicación del art. 29 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en los términos establecidos por la jurisprudencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo en sus Sentencias de 27 de noviembre de 2018 (jurisprudencia que ha sido asumida por la Sala de lo Civil en sus Sentencias de 23 de enero de 2019).

·                Los aranceles notariales derivados de la matriz de la escritura pública del préstamo hipotecario. Según la norma 6ª del Anexo II del Real Decreto 1426/1989, los aranceles notariales recaen en “los interesados según las normas sustantivas y fiscales”. La referencia a la normativa fiscal determina que, en caso de no asignarle los aranceles notariales al prestatario (que a su vez es el sujeto pasivo del IAJD), existiría una inconsistencia en nuestro ordenamiento. Es precisa una coherencia clara y directa entre ambos regímenes normativos, primando la interpretación de la normativa fiscal. Esa coherencia normativa solo se consigue, si el obligado al pago del arancel notarial es el prestatario. Por ello, su petición de devolución de los aranceles notariales no se puede atender.

·                Los aranceles registrales derivados de la inscripción de la hipoteca. Según la norma 8ª del Anexo II del Real Decreto 1427/1989, el arancel de los registradores recae en aquella persona “a cuyo favor se inscriba o anote el derecho”. Esta referencia normativa equivale a la figura de interesado en la inscripción de la hipoteca. Nuevamente, para evitar incoherencias y por las mismas razones expuestas anteriormente en relación con el arancel notarial, el arancel registral debe ser asumido por el prestatario. Sin duda, en caso de no existir la garantía hipotecaria, el préstamo hipotecario contratado por su representado contaría con unas condiciones económicas más gravosas o ni siquiera se hubiera concedido.

 ·                Los gastos de gestoría. La cláusula de gastos del préstamo hipotecario nada establece de los gastos de gestoría. Por tanto, su devolución no puede ser una consecuencia automática de su eventual declaración de nulidad. Además, las circunstancias concretas del caso indican que fue un servicio solicitado expresamente por su representado para llevar a cabo la operación, de modo que debe asumir su coste. Adicionalmente, el criterio reiterado del Banco de España sobre el carácter constitutivo de la inscripción registral de la hipoteca establece que “Amparado en ese interés de la entidad prestamista, y aunque la normativa aplicable reconoce expresamente el derecho del prestatario a designar, de común acuerdo con la entidad prestamista, quién va a realizar la gestión administrativa de la operación, es una práctica bancaria generalmente admitida el encargar la tramitación de las escrituras de préstamo hipotecario a una gestoría de la confianza de la entidad de crédito, para que ésta pueda correr el riesgo que supone entregar el importe del préstamo antes de llevar a efecto dichos trámites. Así las cosas, si el cliente no aceptara la gestoría propuesta por la entidad, entraría dentro de lo razonable que la entidad acreedora no facilitara la disposición del préstamo hasta tanto la hipoteca no hubiera sido inscrita en el Registro de la Propiedad.”   

 ·                Los gastos de tasación de la vivienda hipotecada: participarle que en los préstamos garantizados con hipoteca u otra garantía real, como es este caso, el inmueble aportado como garantía debe ser objeto de tasación antes de la celebración del contrato de préstamo. A este respecto, señalar que la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario atribuye al prestatario los gastos de tasación, siendo que, con anterioridad a la entrada en vigor de esta norma, lo habitual también era que el prestatario corriese con este gasto. Por otra parte, el informe de tasación favorece al consumidor ya que le permite conocer el valor del inmueble a hipotecar, el importe del préstamo al que puede acceder y tomar decisiones en función de esta información. Por este motivo, lamentamos no poder atender su solicitud.

Por todo lo expuesto, lamentamos comunicarle que no procede atender a su solicitud de reintegro de los gastos que reclama en su escrito.

En segundo lugar, en relación con la comisión de apertura, tampoco procede atender a su reclamación. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en su sentencia de 16 de marzo de 2023 se ha pronunciado respecto de la comisión de apertura admitiendo la misma cuando responde a la prestación de servicios por la concesión del riesgo y que estos servicios se pueden entender o deducir del contrato en su conjunto, de modo que el cliente pueda comprobar que no hay solapamiento entre los distintos gastos del contrato y los servicios que retribuyen. Estos servicios vienen definidos legalmente y responden a servicios efectivamente prestados como acredita la existencia del propio préstamo. La definición legal de la comisión es: “Comisión de apertura. — Cualesquiera gastos de estudio del préstamo, de concesión o tramitación del préstamo hipotecario, u otros similares inherentes a la actividad de la entidad prestamista ocasionada por la concesión del préstamo, deberán obligatoriamente integrarse en una única comisión, que se denominará “comisión de apertura” y se devengará por una sola vez. Su importe, así como su forma y fecha de liquidación, se especificarán en esta cláusula.”

A su vez, para que pudiera impugnarse la comisión de apertura debería concurrir el elemento de desproporción que causara un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes. Dado que la comisión se establece porcentualmente, es conocida por el prestatario en la publicidad del producto, la información precontractual, en el propio contrato y está integrada en el cálculo de la Tasa Anual Equivalente del préstamo concluimos que este requisito de desproporción tampoco está presente en su reclamación.

Por último y con relación a su solicitud de documentación le participamos que la expedición de certificados, duplicados y cualquier otro documento relativo a las posiciones que mantiene su representado en nuestra Entidad, es a las oficinas en las que figuran las mismas a las que ha de dirigirse, concretando su solicitud con todo el detalle posible, indicando fecha, número de contrato y operación concreta sobre la que realiza su petición.

En este sentido, le informamos que no existe en la normativa de disciplina bancaria disposición alguna que obligue a las entidades de crédito a facilitar a los clientes cuanta información solicitan en todo momento, o a emitir certificados o documentos con un formato determinado y con el grado de desglose que cada cliente estime oportuno.

Así, la remisión gratuita del extracto mensual de sus posiciones, de cada una de las liquidaciones de las mismas, y la información anual establecida en el artículo 8.4 de la Orden EHA/2899/2011 de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, son las obligaciones a que está sujeta nuestra Entidad y, por tanto, las que ha de cumplir, y ha cumplido.

Una vez sentado lo anterior, y en lo que a los requerimientos de información se refiere, en caso de producirse una solicitud de duplicados o de información complementaria, como en este caso, la entidad cobrará la comisión que tuviera establecida a tal efecto por la emisión de información y duplicados de documentos que ya facilitó en su momento, a excepción de la documentación contractual y precontractual y el cuadro de amortización, que se le facilitarían de forma gratuita.

En cumplimiento de la Orden ECC/2502/2012, de 16 de noviembre, le informamos de la facultad que le asiste de acudir al Departamento de Conducta de Entidades de Banco de España. Para ello puede usted utilizar el formulario de presentación ante dicho Organismo, al que puede acceder en la página web de nuestra Entidad  www.bancosantander.es , entrando en Servicio de Reclamaciones y Atención al Cliente (parte inferior de la página)/Servicio de Reclamaciones del Banco de España/ Acceso a la Oficina Virtual Banco de España .

Sin otro particular, aprovechamos la ocasión para saludarle muy atentamente,

Servicio de Reclamaciones y Atención al Cliente
Fax  +34 91 759 48 36
Apartado de correos 35.250
28080 – Madrid
e-mail: Esta dirección de correo electrónico está siendo protegida contra los robots de spam. Necesita tener JavaScript habilitado para poder verlo.

Si mal no recuerdo, me parece que el Santander no tenía Defensor del cliente, en cuyo caso, deberías entonces reclamar al BDE directamente ya

Y a la misma vez, te recomiendo que empieces a mirar abogados,especializados,  en el foro tenemos nuestros , si quieres que te hagan un estudio de viabilidad gratuito, 

Envia correo a admin@josportal.com con 

Nombre
Telef. de contacto
Email valido 
Provincia donde vives 
Y banco a demandar en caso de que el estudio te salga positivo

En el asunto, pon estudio de vibilidad Gratuito Gastos de hipoteca

Y reclamar al BDE , hazlo igualmente porque así es un plus, en caso de llegar a juicio, pues bueno, el juez puede ver como tu has tenido la voluntad de agotar todos los procemientos que podemos hacer gratuitamente para llegar a un acuerdo amistoso , via reclamación SAC y BDE

Ya nos cuentas

Salu2

Hola , buenas tardes.

Acabo de recibir un email por parte de BBVA , en el cual me indican que reconocen la nulidad de la clausula de gastos de mi préstamo hipotecario , pero que esta fuera de plazo para poder reclamar la devolución de las cantidades reclamadas.
Me indican que el plazo era de 5 años una vez declarada como abusiva la clausula por parte del tribunal supremo en sentencia del 23 de diciembre de 2015.

He enviado el mismo escrito que envíe a atención al cliente  al defensor del cliente del BBVA  , no se si servira para algo.
El siguiente paso cual es, espero respuesta del defensor del cliente o denuncio?

Gracias , un saludo.