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Pregunta CARTA DE RECLAMACIÓN DE LOS GASTOS DE HIPOTECA. CARTA ACTUALIZADA A OCTUBRE 2023

7 meses 2 semanas antes #191405 por neon26
Perfect.

Le acabamos de pasar tu mail a los abogados, y en breve se pondrán en contacto contigo.

Ten en cuenta que puede ponerse en contacto contigo via email o Telef. pudiendo ir el mail a la bandeja de no deseado o bien el Telef. no lo conocerás con lo que pueden ser ellos y no esos teléfonos que nos llaman de spam ;)

Esperemos que todo salga bien

Ya nos cuentas :)

Salu2

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7 meses 2 semanas antes #191431 por magarcia
Esto es lo que me han respondido:

Estimado Sr.,



Contestamos a su escrito de reclamación relativo a la petición de reintegro de los gastos abonados con ocasión de la formalización de su préstamo hipotecario, que ha tenido entrada en este Servicio de Reclamaciones y Atención al Cliente con el número de referencia arriba indicado, y pasamos a informarle de lo siguiente:

Las Sentencias de la Sala Primera Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, 15 de marzo de 2018 y las más recientes de 23 de enero de 2019 han enjuiciado la validez de estipulaciones de una redacción diferente a la cláusula de gastos incorporada en su préstamo hipotecario.

En consecuencia, esas resoluciones judiciales no implican que todas las cláusulas de gastos sean declaradas nulas automáticamente con independencia de su redacción y de otras circunstancias particulares relevantes. Por ello, no se ha dictado pronunciamiento judicial alguno de nulidad de la cláusula de gastos incluida en el contrato de préstamo hipotecario suscrito con usted, que fue redactada según las pautas de la Guía de Acceso al préstamo hipotecario publicada por el Banco de España. De hecho, la costumbre, que también es fuente del Derecho, hasta fechas recientes era que se pactase esa repercusión de gastos al prestatario. La circunstancia de que posteriormente se hayan producido otras normas o interpretaciones no hace, a juicio de esta entidad, que la cláusula en su día pactada sea abusiva.

Con independencia de lo anterior, aun cuando la cláusula de gastos de su préstamo hipotecario se declarara nula, su petición de devolución de los gastos tampoco sería procedente.

La eventual declaración de nulidad de la cláusula de gastos no comportaría una automática restitución de los gastos abonados. Como se señala en la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 de julio de 2020, el efecto de la nulidad de esa cláusula no sería la obligada restitución de las cantidades sino el análisis de las disposiciones del Derecho nacional respecto de la identificación de la persona obligada a su pago. Adicionalmente es importante señalar que no se puede devolver aquello que no se tiene y ése es el caso de los importes que reclama en la medida en que no han sido recibidos por el Banco sino por terceros (Hacienda, notario, registrador, etc.). En conclusión, habrá de atenderse, pues, a la normativa vigente en el momento de la contratación y a la interpretación que realizaban entonces nuestros Tribunales.

En particular, no procede la devolución de los siguientes conceptos:

El impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD). En el momento de la contratación del préstamo hipotecario, el sujeto pasivo de este impuesto era el prestatario por aplicación del art. 29 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en los términos establecidos por la jurisprudencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo en sus Sentencias de 27 de noviembre de 2018 (jurisprudencia que ha sido asumida por la Sala de lo Civil en sus Sentencias de 23 de enero de 2019).

Los aranceles notariales derivados de la matriz de la escritura pública del préstamo hipotecario. Según la norma 6ª del Anexo II del Real Decreto 1426/1989, los aranceles notariales recaen en “los interesados según las normas sustantivas y fiscales”. La referencia a la normativa fiscal determina que, en caso de no asignarle los aranceles notariales al prestatario (que a su vez es el sujeto pasivo del IAJD), existiría una inconsistencia en nuestro ordenamiento. Es precisa una coherencia clara y directa entre ambos regímenes normativos, primando la interpretación de la normativa fiscal. Esa coherencia normativa solo se consigue, si el obligado al pago del arancel notarial es el prestatario. Por ello, su petición de devolución de los aranceles notariales no se puede atender.

Los aranceles registrales derivados de la inscripción de la hipoteca. Según la norma 8ª del Anexo II del Real Decreto 1427/1989, el arancel de los registradores recae en aquella persona “a cuyo favor se inscriba o anote el derecho”. Esta referencia normativa equivale a la figura de interesado en la inscripción de la hipoteca. Nuevamente, para evitar incoherencias y por las mismas razones expuestas anteriormente en relación con el arancel notarial, el arancel registral debe ser asumido por el prestatario. Sin duda, en caso de no existir la garantía hipotecaria, el préstamo hipotecario contratado por usted contaría con unas condiciones económicas más gravosas o ni siquiera se hubiera concedido.

Los gastos de gestoría. La cláusula de gastos de su préstamo hipotecario nada establece de los gastos de gestoría. Por tanto, su devolución no puede ser una consecuencia automática de su eventual declaración de nulidad. Además, las circunstancias concretas del caso indican que fue un servicio solicitado expresamente por usted para llevar a cabo la operación, de modo que debe asumir su coste. Adicionalmente, el criterio reiterado del Banco de España sobre el carácter constitutivo de la inscripción registral de la hipoteca establece que “Amparado en ese interés de la entidad prestamista, y aunque la normativa aplicable reconoce expresamente el derecho del prestatario a designar, de común acuerdo con la entidad prestamista, quién va a realizar la gestión administrativa de la operación, es una práctica bancaria generalmente admitida el encargar la tramitación de las escrituras de préstamo hipotecario a una gestoría de la confianza de la entidad de crédito, para que ésta pueda correr el riesgo que supone entregar el importe del préstamo antes de llevar a efecto dichos trámites. Así las cosas, si el cliente no aceptara la gestoría propuesta por la entidad, entraría dentro de lo razonable que la entidad acreedora no facilitara la disposición del préstamo hasta tanto la hipoteca no hubiera sido inscrita en el Registro de la Propiedad.”

Los gastos de tasación de la vivienda hipotecada: participarle que en los préstamos garantizados con hipoteca u otra garantía real, como es su caso, el inmueble aportado como garantía debe ser objeto de tasación antes de la celebración del contrato de préstamo. A este respecto, señalar que la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario atribuye al prestatario los gastos de tasación, siendo que con anterioridad a la entrada en vigor de esta norma lo habitual también era que el prestatario corriese con este gasto. Por otra parte, el informe de tasación favorece al consumidor ya que le permite conocer el valor del inmueble a hipotecar, el importe del préstamo al que puede acceder y tomar decisiones en función de esta información.

Por todo lo expuesto, lamentamos comunicarle que no procede atender a su solicitud de reintegro de los gastos que reclama en su escrito.

En cumplimiento de la Orden ECC/2502/2012, de 16 de noviembre, le informamos de la facultad que le asiste de acudir al Departamento de Conducta de Entidades de Banco de España. Para ello puede usted utilizar el formulario de presentación ante dicho Organismo, al que puede acceder en la página web de nuestra Entidad www.bancosantander.es , entrando en Servicio de Reclamaciones y Atención al Cliente (parte inferior de la página)/Servicio de Reclamaciones del Banco de España/Acceso a la Oficina Virtual Banco de España.

Sin otro particular, aprovechamos la ocasión para saludarle muy atentamente,





Servicio de Reclamaciones y Atención al Cliente

Fax +34 91 759 48 36
Apartado de correos 35.250

28080 – Madrid

e-mail: santander_reclamaciones@gruposantander.es

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7 meses 2 semanas antes #191434 por neon26
Son muy buenos, muy buenos tirando pelotas fuera, ya que nombran las sentencias de hace años y que ya hay otras que anulan estas, y luego nombran normas que ya no valen porque son de hace años

El caso es que me quito el sombrero, porque te ponen una parrafada, para que todo parezca lo que no es, y al final te rematan diciendo que nada, y así te quedas diciendo.... pues bueno, no tengo nada que hacer,

Pero ni mucho menos esto es así.

Lo primero, sigue reclamando al BDE, ya que ahora lo único que te queda es demandar, pero si reclamas al BDE irá bien para una posible demanda, ya que el juez vería que tu has agotado todo lo que estaba a tu mano de forma gratuita y que te ponen las entidades 

Pero por otro lado, te recomiendo busques a un abogado especialista en estos temas o bien contactes con nuestros abogados para que te hagan un estudio de viabilidad gratuito y así te quedas más tranquilo/a  sobre si puedes o no demandar con cierta seguridad y sobretodo para que veas si lo que te han dicho es todo mentira, o más bien dicho, mentira no, sino que ya no vale.

SI quieres dicho estudio envia un mail a admin@josportal.com   con 

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Banco a demandar en caso de que el estudio de viabilidad gratuito salga positivo

Asunto, estudio de viabilidad gratuito gastos de hipoteca

Salu2

 

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