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Pregunta Carta de reclamación Gastos hipoteca después de la última sentencia del TJUE del 25 de enero 2024

2 semanas 4 días antes - 2 semanas 4 días antes #191536 por almendrajen
Os pego la respuesta de mi banco, SANTANDER, ante una nueva reclamación cursada tras la ultima sentencia del tribunal europeo, a ver que os parece.....

Contestamos a su escrito de reclamación relativo a la petición de reintegro de los gastos abonados con ocasión de la formalización de su préstamo hipotecario, que ha tenido entrada en este Servicio de Reclamaciones y Atención al Cliente con el número de referencia arriba indicado, y pasamos a informarle de lo siguiente:
Las Sentencias de la Sala Primera Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, 15 de marzo de 2018 y las más recientes de 23 de enero de 2019 han enjuiciado la validez de estipulaciones de una redacción diferente a la cláusula de gastos incorporada en su préstamo hipotecario.
En consecuencia, esas resoluciones judiciales no implican que todas las cláusulas de gastos sean declaradas nulas automáticamente con independencia de su redacción y de otras circunstancias particulares relevantes. Por ello, no se ha dictado pronunciamiento judicial alguno de nulidad de la cláusula de gastos incluida en el contrato de préstamo hipotecario suscrito con usted, que fue redactada según las pautas de la Guía de Acceso al préstamo hipotecario publicada por el Banco de España. De hecho, la costumbre, que también es fuente del Derecho, hasta fechas recientes era que se pactase esa repercusión de gastos al prestatario. La circunstancia de que posteriormente se hayan producido otras normas o interpretaciones no hace, a juicio de esta entidad, que la cláusula en su día pactada sea abusiva.
Con independencia de lo anterior, aun cuando la cláusula de gastos de su préstamo hipotecario se declarara nula, su petición de devolución de los gastos tampoco sería procedente.
La eventual declaración de nulidad de la cláusula de gastos no comportaría una automática restitución de los gastos abonados. Como se señala en la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 de julio de 2020, el efecto de la nulidad de esa cláusula no sería la obligada restitución de las cantidades sino el análisis de las disposiciones del Derecho nacional respecto de la identificación de la persona obligada a su pago. Adicionalmente es importante señalar que no se puede devolver aquello que no se tiene y ése es el caso de los importes que reclama en la medida en que no han sido recibidos por el Banco sino por terceros (Hacienda, notario, registrador, etc.). En conclusión, habrá de atenderse, pues, a la normativa vigente en el momento de la contratación y a la interpretación que realizaban entonces nuestros Tribunales.
En particular, no procede la devolución de los siguientes conceptos:
El impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD). En el momento de la contratación del préstamo hipotecario, el sujeto pasivo de este impuesto era el prestatario por aplicación del art. 29 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en los términos establecidos por la jurisprudencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo en sus Sentencias de 27 de noviembre de 2018 (jurisprudencia que ha sido asumida por la Sala de lo Civil en sus Sentencias de 23 de enero de 2019).
Los aranceles notariales derivados de la matriz de la escritura pública del préstamo hipotecario. Según la norma 6ª del Anexo II del Real Decreto 1426/1989, los aranceles notariales recaen en “los interesados según las normas sustantivas y fiscales”. La referencia a la normativa fiscal determina que, en caso de no asignarle los aranceles notariales al prestatario (que a su vez es el sujeto pasivo del IAJD), existiría una inconsistencia en nuestro ordenamiento. Es precisa una coherencia clara y directa entre ambos regímenes normativos, primando la interpretación de la normativa fiscal. Esa coherencia normativa solo se consigue, si el obligado al pago del arancel notarial es el prestatario. Por ello, su petición de devolución de los aranceles notariales no se puede atender.
Los aranceles registrales derivados de la inscripción de la hipoteca. Según la norma 8ª del Anexo II del Real Decreto 1427/1989, el arancel de los registradores recae en aquella persona “a cuyo favor se inscriba o anote el derecho”. Esta referencia normativa equivale a la figura de interesado en la inscripción de la hipoteca. Nuevamente, para evitar incoherencias y por las mismas razones expuestas anteriormente en relación con el arancel notarial, el arancel registral debe ser asumido por el prestatario. Sin duda, en caso de no existir la garantía hipotecaria, el préstamo hipotecario contratado por usted contaría con unas condiciones económicas más gravosas o ni siquiera se hubiera concedido.
Los gastos de gestoría. La cláusula de gastos de su préstamo hipotecario nada establece de los gastos de gestoría. Por tanto, su devolución no puede ser una consecuencia automática de su eventual declaración de nulidad. Además, las circunstancias concretas del caso indican que fue un servicio solicitado expresamente por usted para llevar a cabo la operación, de modo que debe asumir su coste. Adicionalmente, el criterio reiterado del Banco de España sobre el carácter constitutivo de la inscripción registral de la hipoteca establece que “Amparado en ese interés de la entidad prestamista, y aunque la normativa aplicable reconoce expresamente el derecho del prestatario a designar, de común acuerdo con la entidad prestamista, quién va a realizar la gestión administrativa de la operación, es una práctica bancaria generalmente admitida el encargar la tramitación de las escrituras de préstamo hipotecario a una gestoría de la confianza de la entidad de crédito, para que ésta pueda correr el riesgo que supone entregar el importe del préstamo antes de llevar a efecto dichos trámites. Así las cosas, si el cliente no aceptara la gestoría propuesta por la entidad, entraría dentro de lo razonable que la entidad acreedora no facilitara la disposición del préstamo hasta tanto la hipoteca no hubiera sido inscrita en el Registro de la Propiedad.”
Los gastos de tasación de la vivienda hipotecada: participarle que en los préstamos garantizados con hipoteca u otra garantía real, como es su caso, el inmueble aportado como garantía debe ser objeto de tasación antes de la celebración del contrato de préstamo. A este respecto, señalar que la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario atribuye al prestatario los gastos de tasación, siendo que con anterioridad a la entrada en vigor de esta norma lo habitual también era que el prestatario corriese con este gasto. Por otra parte, el informe de tasación favorece al consumidor ya que le permite conocer el valor del inmueble a hipotecar, el importe del préstamo al que puede acceder y tomar decisiones en función de esta información.
Por todo lo expuesto, lamentamos comunicarle que no procede atender a su solicitud de reintegro de los gastos que reclama en su escrito.
En cumplimiento de la Orden ECC/2502/2012, de 16 de noviembre, le informamos de la facultad que le asiste de acudir al Departamento de Conducta de Entidades de Banco de España. Para ello puede usted utilizar el formulario de presentación ante dicho Organismo, al que puede acceder en la página web de nuestra Entidad www.bancosantander.es , entrando en Servicio de Reclamaciones y Atención al Cliente (parte inferior de la página)/Servicio de Reclamaciones del Banco de España/Acceso a la Oficina Virtual Banco de España.
Sin otro particular, aprovechamos la ocasión para saludarle muy atentamente,


Servicio de Reclamaciones y Atención al Cliente

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2 semanas 3 días antes - 2 semanas 3 días antes #191538 por neon26
Me hace gracia este punto 

 Adicionalmente es importante señalar que no se puede devolver aquello que no se tiene y ése es el caso de los importes que reclama en la medida en que no han sido recibidos por el Banco sino por terceros (Hacienda, notario, registrador, etc.).

Me hace gracia porque toda la carta es para tirar pelotas fuera y ese punto te dice que no se puede devolver algo que ellos no tienen, es decir que tu no les pagaste a ellos con lo cual ellos no tienen ese dinero y como te van a devolver algo que ellos no tienen

Esta muy buen, y si te lo paras a pensar tiene su razón, pero hablar como si nosotros tuviéramos una pelota , se la damos a otro  y ahora  se la pidamos a ellos que nos la devuelva y esto no son pelotas, 

Lo que nosotros reclamamos es que la pelota deberían habersela dado ellos , en este caso el dinero, lo deberían haber pagado ellos y lo que paso es que  lo pagamos nosotros

Pero es increible como nos intentan liar de tal forma para, que parezcamos tontxxx y de tontxx no tenemos un pelo

Así que nada, lo que haría sería buscar un abogado especialista en estos temas y si no sabes de ninguno, aquí tenemos los nuestros que os pueden hacer un estudio de viabilidad gratuito

Si quieres dicho estudio, envia correo a admin@josportal.com y en asunto nos pones, "Estudio de viabilidad gratuito , gastos hipoteca"  con :

Tu nombre
Email valido 
Teléfono de contacto
Provincia donde reside
Banco a demandar en caso de salir positivo el estudio 

Y con esto se lo pasamos a nuestros abogados que se pondrán en contacto con ustedes en la mayor brevedad posible


De mientras, pueden reclamar al BDE , cosa que solo nos servirá en caso de llegar a juicio y que el juez vea que hemos agotado todas las vías posibles 
Así que podéis hacerlo a la misma vez que lo otro 

Ya nos cuenta

Salu2 ;)

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1 semana 1 día antes #191554 por martinez_esther
Buenas tardes!
En enero envié la carta de reclamación al SAC del banco Sabadell reclamando los gastos de la constitución de mi hipoteca vía email adjuntando las facturas. A los días me responden que han recibido mi reclamación y que la van a gestionar.
A fecha de hoy no me han dado ninguna respuesta.
Hace unos días envié nuevo correo reclamando que no había recibido ninguna respuesta y que daba por aceptada mi reclamación y que solicitaba el reembolso de lo reclamado en mi cuenta. Está vez no he recibido respuesta indicando la recepción de mi reclamación.
Qué debo hacer ahora?
Un saludo!
Gracias.

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1 semana 1 día antes #191556 por neon26
Han tenido tiempo suficiente para responder, entonces lo que puedes hacer es dos cosas
Bueno en realidad tres cosas

Una es que como no han contestado, te corresponde reclamar al BDE pero esto ya sabes que no se mojan , pero igualmente va bien que lo hagas por si vas a juicio, al menos el juez ve que tu has hecho todo lo que has podido por los medios que tienes gratuitamente

La segunda cosa es ya demandar, para ello nuestros abogados te pueden hacer un estudio de viabilidad gratuito y ver si puedes demandar con ciertas garantías de ganar.

Para ello responde a este mismo email, con tu nombre completo
Email valido
Teléfono de contacto
Provincia donde reside
Banco a demandar

Y con esto se lo pasamos a nuestros abogados, pero esto lo puedes hacer a la vez que haces la reclamación al BDE

Y la tercera cosa que puedes hacer, es volver a enviar reclamación porque lo que nos interesa, bueno te interesa, es tener una respuesta y si puede ser positiva, si consigues que te respondan y ahí te dicen que te devuelven el dinero, pues te evitas gastarte dinero en los abogados y hacer la reclamación al BDE

Pero si crees que por mucho que envies no tiene pinta de que te vayan a contestar,pasa al plan B que es demandar y reclamación BDE

Como veas

Por cierto, no hace falta que cojas nuestros abogados, simplemente te los ofrecemos por si no conoces ningún abogado especialista en la matería

Ya nos cuentas

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1 semana 1 día antes #191557 por neon26

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1 semana 19 horas antes #191559 por martinez_esther
Buenas tardes,
curiosamente hoy he recibido respuesta...
He enviado esto al BDE reclamando que no estoy de acuerdo con la respuesta.
Puedo hacer otra cosa?
Un saludo 
Adjuntos:

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