Pregunta Carta tipo reclamación Gastos hipoteca después de última sentencia del TJUE 25 enero 2024 y ratificación del Supremo Junio

joss escribió:

Gracias Neon,,,, por tu ayuda, . en cuanto al importe a reclamar por comision de apertura tambien debo sumar los intereses legales entiendo. ?
Porfa, revisame la carta que adjunte y dime tu opinion al respecto en cuanto a la redactacion de la misma... te parece bien o quizas un poco abusiva y fuera de contexto ??  salud2

Porfa, dime donde esta la carta que adjuntaste, que no la veo.

Gracias

Buenas tardes. 

Tenemos una hipoteca del 2005 con el Sabadell, nos subrogamos en la hipoteca que tenía el propietario anterior, en la misma cantidad que debían (hacía 6 meses que habían comprado y les urgía vender por divorcio). Pagamos 480 euros de comisión de subrogración y ya después lo de siempre (escritura, registro, notaría). Hubo cambio de condiciones (básicamente el diferencial que conseguimos que lo bajaran). He leído mucho y no me queda claro si en subrogación podemos reclamar gastos hipotecarios, dado que no pagamos constitución de hipoteca (la pagaron los dueños anteriores). Me podríais orientar? Estoy abierta a que me informen los abogados del foro si es que puedo reclamar algo al Sabadell, pero no sé ni por donde empezar. Os agradezco orientación.

Muchísimas gracias de antemano!!

El tema es un poco complicado, hablo de tu caso

Y te expongo La cuestión de si se pueden reclamar los gastos hipotecarios en una subrogación de acreedor (cuando te subrogas en la hipoteca del anterior propietario con el banco) no está completamente clara, pero te explico los puntos clave:¿Se pueden reclamar los gastos hipotecarios en una subrogación?Depende. Hay dos situaciones posibles:

1. Si no se firmó una novación sustancial de la hipoteca (solo te subrogaste sin más cambios importantes)
   • En este caso, el Tribunal Supremo y la jurisprudencia han sido más restrictivos. Como tú no constituiste la hipoteca, sino que la asumiste de otra persona, la lógica del tribunal ha sido que los gastos de constitución ya fueron pagados por el primer prestatario.
   • Es decir, los gastos de notaría, registro y gestoría asociados a la constitución original de la hipoteca no se podrían reclamar porque ya fueron pagados y no los abonaste tú.
2. Si hubo una modificación sustancial de las condiciones
   • Si en la subrogación cambiaste aspectos clave del contrato, como el diferencial del tipo de interés, se podría considerar que hubo una novación.
   • En este caso, los gastos derivados de esa novación (notaría, registro, gestoría) sí podrían reclamarse en función de la interpretación de los tribunales.

¿Qué gastos podrían reclamarse?Si puedes demostrar que en la subrogación hubo una modificación importante de condiciones, podrías intentar reclamar estos gastos en base a sentencias recientes:✅ Notaría (50% según el Tribunal Supremo).
✅ Registro de la Propiedad (100% a cargo del banco).
✅ Gestoría (100% a cargo del banco).No podrías reclamar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) porque en subrogaciones el obligado al pago es el prestatario.¿Qué hacer ahora?

1. Revisar tu escritura: Mira si la subrogación incluyó un cambio de condiciones importante (como el diferencial).
2. Solicitar al banco la devolución: Puedes hacer un escrito formal solicitando la devolución de los gastos que abonaste en la novación.
3. Reclamar vía Banco de España o judicialmente: Si el banco lo rechaza, podrías acudir al Banco de España o, si la cantidad es considerable, demandar con el respaldo de jurisprudencia favorable
   
   
   Si quieres que nuestros abogados te miren el tema, con tus papeles y bien, gratuitamente deberías enviarnos un mail a admin@josportal.com con.
   
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   Asunto gastos de hipoteca en subrogación
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   Y con ello se lo pasaremos a nuestros abogados, que se pondrán en contacto con ustedes en la mayor brevedad posible, pero ya veis que no será un tema fácil
   
   Como veais
   
   Salu2