Pregunta Alquiler con derecho a compra

Buenas a tod@s,
Quería vender mi vivienda y la parte compradora quiere hacerlo con un alquiler con derecho a compra.
Tengo varias preguntas de cómo funciona ya que como parte vendedora no sé cuáles son mis obligaciones.
Según lo que he leído no hay nada obligatorio,sino que al ser contratos privados,debemos ponernos de acuerdo en las diferentes cuestiones, como:
-Precio
-Renta ( y la parte de esta que va destinada a descontar en la compra.He leído que hay diferentes opciones, el primer año es el 100%,75% el segundo,50% el tercero y 25% el cuarto.....o bien algo fijo desde el primer día.)
-Señal,fianza ,“entrada” o como se llame , que normalmente suele ser del 10% del valor de la vivienda.

Mi primera duda es saber si hay que hacer dos contratos o es uno sólo? He leído que el comprador puede estar hasta 5 (?) años como inquilino en alquiler pero solo (4?) tiene opción de compra sobre la vivienda.
Los gastos de comunidad,IBI,seguro del hogar ..a quien le corresponden?
Al igual que el tema de las averías,quién se debe hacer cargo?
Que gastos conlleva todo el proceso y que le corresponde a quien?
Por último decir que la vivienda aún tiene cargas pues queda por hipoteca.

Como decía anteriormente tengo entendido que no hay nada legislado oficialmente pero quisiera saber que suele ser lo habitual.

Gracias de antemano.

Bueno es un poco complejo este tema pero he encontrado algo por internet que lo explica perfectamente y donde te daré pinceladas mias donde yo creo que puedes tener dudas.

Lo que he encontrado es esto:

Al ser un contrato doble, es conveniente que en él se reflejen claramente todas las condiciones relativas, al arrendamiento y a la compra:
Estas condiciones las ponéis vosotros , las marcáis vosotros menos por ejemplo el máximo que puede estar arrendado y a partir de ahí se ejerce el derecho a compra a no ser como más abajo lo pone, aumentéis el tiempo de alquiler en ese caso vuelves hacer otro contrato cambiando también el precio de la vivienda que acordasteis...

Contrato de alquiler
• Plazo durante el cual el inquilino puede estar arrendado en la vivienda (máximo 5 años)
• Plazo durante el cual el inquilino puede ejercer su derecho a la compra
• Cantidad de la renta mensual del alquiler
• Quién corre con los gastos de la comunidad o de una posible reforma
Como ves, esto lo tenéis que acordar vosotros

Contrato de compraventa
• La voluntad de que el arrendador venderá al arrendatario la vivienda si éste se muestra interesado en su compra
• Precio de venta de la vivienda
• Porcentaje (fijo o variable por años) de las cuotas del alquiler realizadas hasta el momento de la compra a descontar del precio de venta
Es decir , 600 euros por mes, de los cuales 500€ van para pagar la vivienda ( por ejemplo)
• Cantidad de la prima inicial aportada por el arrendatario (si la hay) por el derecho a la compra, normalmente fijada en función de un porcentaje del precio de venta pactado, es decir lo que te ha de adelantar y que normalmente es un 25% del precio que pactéis de la vivienda, así sabes que van enserio y que en el caso de que a los 5 años no compre la vivienda, estos perderán ese 25%

Condiciones y excepciones
• A la hora de realizar el contrato, no es imprescindible fijar una prima inicial por el derecho a la opción a compra aunque para el propietario es recomendable, ya que es una forma de asegurarse de que el inquilino está interesado en adquirir la vivienda. Se debe tener claro que la prima y las cuotas invertidas en el alquiler se perderán si, llegado el momento, el inquilino no ejerce la opción a compra.( justo lo que comentaba antes)
• El inquilino tiene derecho a permanecer arrendado en la vivienda durante los 5 años que dure el contrato de alquiler, sea cual sea el plazo establecido para ejercer el derecho a la compra, ya que este subcontrato está regulado por la LAU.
• El inquilino puede prorrogar el contrato de alquiler. En ese caso, la opción a compra caducará por ser dos contratos diferentes.
• El propietario tiene la obligación de mantener el contrato y no ceder, alquilar o vender el piso a terceros durante el tiempo que dure éste.
• El inquilino tiene exclusividad en la compra de la vivienda dentro del plazo establecido en el contrato para ejercer su derecho a la opción.
• La compra de la vivienda puede darse mucho tiempo antes de que termine el plazo fijado. De hecho, lo habitual es que el arrendatario se decida por la compra antes de los dos años.
• El precio de la compraventa no puede ser modificado ni por propietario, ni por inquilino. El precio del alquiler sí que puede variar en función del IPC.
• Si el inquilino se retrasa en el pago de la renta más de dos meses perderá la opción a compra y, por lo tanto, la prima aportada.
• El contrato puede inscribirse en el registro de la propiedad para que sea exigible a terceros, siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo.
• Al estar sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, estos contratos pueden dar lugar a diferentes situaciones fiscales.

En suma, el alquiler con opción a compra es un tipo de contrato beneficioso para ambas partes. Para el arrendatario porque puede vivir de alquiler mientras invierte en una posible compra; para el arrendador, por su parte, porque, mientras el inquilino no compra, tiene su vivienda en alquiler con la prima como seguro.


Y aquí encontré un PDF que te podría servir como plantilla de contrato de alquiler con opción a compra
estaticos.elmundo.es/suvivienda/sv/docum.../alquiler_compra.pdf

En fin, más o menos ahí esta todo

Salu2

Hola A tod@s,

En la respuesta de neón, faltaría indicar el tema fiscal. En el alquiler con opción a compra, el inquilino tributa por el itp en la opción y en las mensualidades del alquiler, además de como es lógico cuando ejerza la compra.

Por su parte el vendedor, deberá declarar en el IRPF un incremento en su base reguladora por el valor de la opción, además de declarar los ingresos del alquiler.

Saludos

Villano

Depende de lo complicado que sea vender tu propiedad y encontrar compradores.
Pero si puedes lo que te interesa es vender y dejarte de líos con alquileres con derecho a compra.
Resulta que tu estas obligado a vender a un precio pactado pero la otra parte se puede echar para atrás en cualquier momento. Por ejemplo, si encuentran un piso que les gusta más o les parece mejor, si el precio de los pisos baja en la zona, no sé, cualquier cosa. Como estás obligado a vender lo único que sacas es el alquiler de esos años, y dejarte alguna cosa que arreglar pendiente. 4 o 5 años dan para que pasen muchas cosas.

Hola A tod@s,

Como bien dice unamasaqui, pie de darse el caso de que el inquilino decida no comprar pasado un tiempo. En ese caso, el inquilino pierde lo pagado en la "opcion". Lo interesante para el propietario es poner un precio razonable a la opción par que no sea abusiva pero que exija un compromiso al inquilino. Por ejemplo si el precio de la opción es de 20.000€, el inquilino perdería esos 20.000€ más lo pagado en el alquiler.

El alquiler como opción a compra se está extendiendo como una buena opción ante la imposibilidad del comprador de obtener una hipoteca. Es una opción muy interesante, ya que ambas partes se garantizan la compra/ venta respectiva en X años.

Saludos

Villano

Hola a tod@s!!

os dejo un enlace que explica el alquiler con opción a compra, así tenéis varios ejemplos para sacar vuestra opinión

Saludos