Duda dejar herencia...muy lioso

Buenas tardes,

Lo primero disculparme si este no es el sitio pero no encuentro un apartado para este tema que os quiero plantear.

Os pongo en situacion para ver si me podeis ayudar a buscar la solucion mas economica a este tema.

Mi madre tiene una vivienda ya pagada, el dia de mañana quiere que sea para mi hermana, pero con un matiz muy importante, y es QUE NO PUEDA VENDERLA NI HIPOTECARLA,por su mala cabeza no se fia de ella y quiere dejarle un techo asegurado, asi de primeras encontre estas soluciones:

-Hacerle un usufructo y que viva o la alquile. (problema que veo que se tendria que pagar mucho).

-Que mi madre me haga una donacion en vida a mi (su hijo) y yo alquilarla, en caso de que ella no viva en ella y declarar el alquiler yo y darle "como pueda" lo que saque limpio por el alquiler una vez liquide mi renta.

Esta sin entender es la opcion que veo mas "economica", mirando por encima hablamos de pagar unos 35.000€ que creo que es lo que costaria la donacion.

Un problema que vi en hacer esto es que mi hermana no sabe nada de las intenciones de mi madre, entiendo que se podria enfadar el dia que falte mi madre y vea que mi madre hizo esto (aunque en el fondo sea por su bien) y entonces arremeta contra mi con el tema de la herencia, ya que habria otro piso de mi madre y su pareja que esta al 50% entre ellos con lo que entiendo que el 25% de ese piso seria de mi hermana y el otro 25% mio...pero me plantee si me puede reclamar la legitima o alguna historia rara por haberle "quitado" el otro piso, aunque realmente no es asi ya que la intencion es protegerla a ella, no se si me explico bien...

La cuestion es que queremos que ese piso quede para ella pero que no lo pueda vender ni hipotecar.

Saludos