Pregunta Me planteo buscar subrogacion o no?

Contesta que_vienen_los_sioux:

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Cuando ya había puesto el mensaje, me he dado cuenta de que eran 3400 de amortización extra aparte de los recibos mensuales, pero por no nadar editando, asi se ha quedado
A mi personalmente me marea ver esos números que tienes(si es a 30 o 35 años ya no te quiero ni contar).
La esperanza es lo último que se pierde. Como si tienes que mirar 35 entidades distintas; con que una te de el ok, ya habrá valido la pena.

Saludos hipotecarios varios.

P.D. Por lo menos dime que estas contento con la vivienda y la estas disfrutando

Mizharium contesta:

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Creo que ya te he hecho algún comentario. La clave son las tasaciones. Si andas tan apurado con el tema de la tasación, hum no sé Para hacerte una composición de lugar, calcula tú mismo la tasación. Ivive no vale para nada. Tira de idealista.com, y busca pisos similares al tuyo por tu zona. Con 10 ó 12 podrás hacer un buen cálculo de a como está el m2. Sabiendo los m2 de tu piso, podrás calcular su valor. Si debes 227000 €, te lo deberían de tasar en 283000 para que esos 227000 fuera el 80%. cómo lo ves? Negro, no? Eso sería lo ideal. Después cuenta con los gastos de subrogación, etc.

Ahora vamos a un valor más normal. Supongamos que te lo tasan en 200.000€, eso quiere decir que te financiarían el 80% de esos 200.000 €, es decir 160.000€. Tendrías que aportar 67.000€ !!! :blink: :S No te aconsejo pedir esta cantidad en un préstamo personal porque sino vas a ir muy muy pillado. No obstante, mejor que tú nadie para hacer las cuentas.

No te quiero desanimar, pero lo veo muy complicado. Así hice yo mis cuentas, pero yo debía menos, me lo tasaron en más, y tuve que amortizar bastante menos.

dom pimpom contesta:

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Desde mi punto de vista, buf, no me metía en un préstamo personal ni hartito de grifa.
Piensa que con la hipo que gastas, para que te den un personal te van a crujir (12-13-14%) y que, al mismo tiempo, la letra del personal te va a lastrar (y mucho) de cara al endeudamiento y la posibilidad de que te concedan la subrogación.

Por los datos que das, entiendo que fuiste full-out, al límite del límite:
95% del valor de tasación, 40 años y 53% de endeudamiento (así, a ojo).

En esas condiciones, lo tienes muy, muy crudo.

Unos números rápidos:
Suponiendo una tasación de 200-210k, como decían por ahí, vas a necesitar hacer aparecer de la nada 60k para amortizar, 6k más para cancelar la "cobertura" y otros 1,5-2k para los gastos de la subrogación. Total, redondea a 70.000 eurines.
Si se los pides al banco, a 7 años ya te va saliendo una letra de 1100€, júntale otros 700€ de letra de la hipoteca, y el resultado es muette: 78% de endeudamiento a día de hoy, y como le dé por subir al Euribor antes de que acabes de pagar el personal, 92% de endeudamiento.
Pa qué contarte, como haya problemas de trabajo.
Pero es que, incluso en el remoto supuesto de que encontraras una entidad que se quisiera suicidar contigo, es que yo creo que ni a cuenta te sale, porque 70000 al 13% y 168000 al 2% es lo mismo que 227800 al 5.5 (comido por servido, y encima ahogado), y si el Euribor sube un poquillo, todavía palmas pasta.

Moraleja: ¿Tú puedes pagar tu letra? pues mejor no meneallo... Supongo que sabías dónde te metías, y sabías que ibas a tener las manos atadas. De lo malo, malo, una cuota de 1200 leuros es asumible con unos ingresos de 2300, en peores plazas he toreao yo...

H3po4 contesta:

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Don Pimpon escribió:

95% del valor de tasación, 40 años y 53% de endeudamiento (así, a ojo).

"así a ojo", mira que eres cachondo, dpp. Solo te faltan los decimales.

Neon, hay una cosa que no entiendo. Si pagas el 53% de lo que ingresas. ¿cómo es posible que el banco cerrara ese trato contigo? Porque supongo que en aquel momento estabas pagando menos, ¿no?. No entiendo nada.

Yendo al asunto, y si estoy equivocado que alguien me corrija, entiendo que no puedes subrogarte a ningún lado. Solamente puedes cancelar y abrir una nueva. Esto, si no recuerdo mal, con el 2,5% de comisión que tienes que pagar por amortizar el tipo fijo, se iba a unos 8-9.000€, que no es ninguna broma...

pero si hacemos los cálculos de lo que te ahorrarías durante los próximos 3 años tomando el e+0,49 y con un euribor medio, creo que bastante poco agresivo para como está la economía del 2,00%, saldría un ahorro en torno a los 21.000€, que descontando los gastos se quedaría en 12-13.000€, que no está nada mal. Desprecio la inflación y todo eso porque creo que va a ser en torno a cero en el peor de los casos.

Por lo tanto, y a falta de unos números más finos, el tema te saldría rentable.

La clave es evidentemente que tu piso ya no vale lo mismo que por lo que lo compraste, por lo que probablemente estés por encima del 100% , por lo que no creo que nadie te dé una nueva hipo en esas condiciones y en el caso improbable de que lo hagan olvídate del e+0,49.

Por otro lado lo del préstamo personal es inviable. Nadie te va a dar los 70.000€, ni a ti ni a nadie de los que estamos por aquí, por lo que ni entro a valorar la conveniencia financiera de tomar esta vía... que por otro lado está claro que es una opción pésima.

¿La solución? Solo veo una: que un familiar te preste la cantidad que necesites a largo plazo y arregles con él los intereses que mensualmente le vayas a pagar. Un posible acuerdo sería que le pagues el mismo tipo de interés que pagues en la hipo en cada momento.

Sé que no es una gran idea, pero no se me ocurre otra. Si crees que tienes alguna posibilidad podrías explorarla así como comenzar a valorar el coste de salida... y en caso contrario olvidarte definitivamente del tema, ya que cuanto más tiempo pasa menos margen queda.

contesto a la pregunta que me hace h3po4:

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Neon, hay una cosa que no entiendo. Si pagas el 53% de lo que ingresas. ¿cómo es posible que el banco cerrara ese trato contigo? Porque supongo que en aquel momento estabas pagando menos, ¿no?. No entiendo nada.

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Y le contesto.

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Pues si no lo entiendes esperate que ahora te vas a quedar mas de piedra.
Antes pagaba 1224€ y gracias que he amortizado ahora pago 1205€ pero lo bueno de todo es que me dieron la hipoteca sin pedirme ni un aval y es mas me dijeron que era la mejor hipoteca que habian echo en 6meses(eso me lo dijo el director del banco)porque decia que la gran mayoria tenian prestamos del coche y no tenian ahorrado nada(nosotros teniamos ahorrados 36000€) que te parece?

Y menos mal que no nos ha faltado el trabajo que sino.....

Y gracias por el consejo H, pero me parece que lo unico que me queda es esperar, de momento ya tengo preparados 4000€ para amortizar en enero y asi me baje algo mas la cuota.

Un saludo.

Repuestas de H3po4:

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me parece que el Director de tu banco es un hijo de la Gran Bretaña, eso es lo que me parece. Qué tendrán que ver casas con coches... ¿?

Por lo que dices solo te queda apretada de cinturón e ir amortizando todo lo que puedas durante estos próximos 3 años y así tratar de minimizar daños. Olvídate por supuesto de 'respetar' los límites de desgravación por IRPF y demás 'trampas'.

Un euro que amortizas hoy son 0,18€ que dejas de pagar de intereses en los próximos 3 años: rentabilidad total 18%. Difícilmente encontrarás otra inversión mejor, salvo alguna especulativa.

Un saludo!