Pregunta El 29% de las Hipotecas tienen suelo y no se considera un tema conflictivo BANCO DE ESPAÑA

Madrid.(EFECOM).- El 29% de las hipotecas concedidas a las familias españolas para financiar la adquisición de una vivienda están sometidas a "suelos" que les impiden beneficiarse de la reducción de los tipos de interés, normalmente por debajo del 3,1%.

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Así se desprende de un estudio elaborado por el Banco de España a instancias del Senado, en el que el supervisor explica que la banca busca recuperar con estas cláusulas "los costes mínimos generados por estos productos en momentos de caídas muy pronunciadas de los tipos de interés", por lo que cree que respetan los principios de "prudencia" y son "un factor que favorece la estabilidad financiera, elemento de interés público".

Además, afirma que los topes que limitan al alza o a la baja el impacto de los tipos de interés en las hipotecas "constituyen desde el punto de vista jurídico una parte más del precio del préstamo", por lo que "siempre que se incluyan en cláusulas redactadas de manera clara y comprensible, deben considerarse libremente pactadas", y "no cabrá catalogarlas como abusivas".

El Banco de España -que ha recabado datos de 49 entidades (15 bancos, 30 cajas de ahorros, 2 cooperativas de crédito y 1 establecimiento financiero de crédito)- admite no obstante que estas cláusulas, "en la mayoría de los casos, no ofrecen una protección efectiva para los clientes particulares del riesgo de subida de los tipos, debido a los altos niveles que alcanzan los techos". De hecho, las familias no estarán protegidas mientras los indicadores que sirven para fijar el interés de las hipotecas no superen de media el 13,56%.

En cambio, las cláusulas de sus préstamos hipotecarios les obligan a pagar como mínimo el 3,12% de interés, lo que les impide beneficiarse de los bajos tipos de interés de la zona euro, que están en el 1% desde mayo de 2009. La inclusión de este tipo de límites "suelo" es sistemática en 13 de las entidades consultadas por el Banco de España, de las que 4 además no ponen como contrapartida límites "techo".

En septiembre de 2009 (fecha a la que se remontan los datos del estudio), el 67% de las hipotecas no tenían ningún tipo de protección frente a los vaivenes de los tipos, mientras que el 33% tenían cláusulas suelo, cláusulas techo o ambas.

En esa fecha, los suelos se aplicaban ya en el 53% de las hipotecas sometidas a estas condiciones, sin que existiera "una especial conflictividad por esta causa, al menos si se mide en relación al número de reclamaciones ante el Defensor del Cliente".

El organismo apunta que una de las razones de esa escasa conflictividad también puede ser "la percepción generalizada de que un euríbor por debajo del 2%, como sería el determinante de una aplicación amplia de los suelos, es excepcional (como lo es la profundidad de la crisis a que se vincula dicho nivel del índice) y, por tanto, que la aplicación del suelo también lo es, o está justificada".

En cualquier caso, el organismo opina que las cláusulas que establecen techos y suelos "son positivas desde el punto de vista del coste medio para los clientes bancarios del crédito hipotecario a lo largo de la vida del contrato, de la estabilidad del sistema financiero y de la accesibilidad a largo plazo de la población al mercado de la vivienda".

Por tanto, cree que estas cláusulas no pueden considerarse limitativas de los derechos del cliente, siempre que "haya sido informado de forma adecuada".

Esa condición se da cuando el usuario tiene información "específica" sobre cómo pueden influir los vaivenes de los tipos en su cuota mensual, así como los costes en el caso de cancelación o subrogación del préstamo o de la cobertura que hace de escudo frente a la variación del precio del dinero.

En cualquier caso, considera que la fuerte competencia bancaria y la posibilidad de que los clientes trasladen su hipoteca de una entidad a otra aporta "enormes garantías para la depuración de las eventuales imperfecciones que pudieran apreciarse en cualquiera de los componentes del precio de los préstamos hipotecarios".

Pues sicariobueno me dejas de piedra.

Como puede ser que no se considere conflictiva la clausula suelo?

Cuando nos hicimos eco de que existía esta clausula , había mucha mucha gente que no sabia ni que era eso ni que existía en sus escrituras porque nadie se lo había informado, entonces a partir de ahí ya se ve que es una clausula abusiva.

Después se tendría que mirar que clausulas suelos existen, porque hay que van desde el 2% hasta el 4,75% que he visto por ahí, entonces ya salta a la vista que tipo de clausulas son mas abusivas que otras.

El Banco de España tendría que considerar que la mayoría de clausulas suelos se pusieron cuando el euribor estaba alto y cuando todo el mundo estaba con la guardia bajada porque nadie se imagina que fuera a bajar tanto como hoy día esta el euribor.

Yo recuerdo que en su momento el BDE hizo otro estudio y vio que si que era abusiva esa clausula, que pasa que antes si y ahora no.
Me parece muy bien que las clausulas suelo que ahora salen con las hipotecas , sean informadas debidamente y que además no sean tan abusivas como antes pero que pasa con la gente que no se encuentra en disposición de hacer una subrogación y que se tiene que comer una clusula suelo del 4,75%?

Se debería anular esta clausula ya.

No es nuestro problema que la pongan para que la banca busque recuperar con estas cláusulas "los costes mínimos generados por estos productos en momentos de caídas muy pronunciadas de los tipos de interés", por lo que cree que respetan los principios de "prudencia" y son "un factor que favorece la estabilidad financiera, elemento de interés público".

Que hagan las cosas como tienen que hacer, osea bien, y que no nos roben mas de lo que nos roban, que ganen dinero porque nos prestan dinero me parece bien pero nosotros tenemos que pagar lo justo ni mas ni menos y lo justo es lo que dice el euribor + el diferencial que nos ponen por huexxx que este es otro tema aparte.

Que si comisiones por aquí , comisiones por allá.

No puede ser y alguien deberia parar este tipo de abusos.

Espero que Adicae( www.adicae.net/ ) les de "pal" pelo y que les haga reconocer que son clausulas abusivas y que por tanto deben ser retiradas.

Y que conste, que me consta que ahora si que informan de dicha clausula pero antes no y seguro que hay mas de uno y de dos que todavia no sabe que la tiene.

Saludos.

Cuando yo me subrogué a la hipoteca de promotor en CCM, hace 3 años, sí me informaron clarametne del suelo del 3,5% así que no puedo alegar ignorancia mala fé o engaño por parte de la caja. En aquel momento, los intereses estaban subiendo (estaban en 4,5%) y jamás pensé que me iba a afectar dicha cláusula. Por es firmé en ese momento con esa entidad.

Incluso lo comenté con el director de la sucursal que pasaría en el hipotético caso de que bajasen los tipos de interés. Me dijo que se podría negociar (a cambio de algo, se sobre entiende)

El director se fué a otra sucursal, vino una nueva directora, bajaron los tipos, y cuando me tocó revisión con los intrereses muy bajos, no me convenció lo que me ofredieron de negociación, así que sin enfadarme y con total tranquilidad, inicié la subrogación con mi entidad actual.

En esta parte voy a ser un poco mosca cojonera y llevar la contraria a mucha gente y a levantar alguna ampolla. Estoy de acuerdo con lo que dice el BCE.

Pues exfat no será que te lo dijo porque te veía que entendías un poco? o porque le hiciste alguna alusión a esa clausula?

Porque a mi también me la dijeron pero porque se lo deje caer yo sino no me la dicen estoy seguro.
Aunque también tengo que decir que mi clausula suelo no es tan abusiva(2,25%) y no le hice mucho caso por eso.

Pero si te puedo decir y lo puedes ver por Internet que hay mucha, muchísima gente que no sabe que es esa clausula, ni tampoco se lo dijeron en su momento, otros se enteraron gracias a los telediarios de nuestro país que cuando empezaron a bajar los intereses veían como no se beneficiaban pero no sabían porque.

En fin, que en tu caso puede que tengas razón pero por la gran mayoría de escrituras que tienen clausula suelo no.

Un saludo.

Por supuesto, hablo desde mi experiencia personal, y, en nuestro caso, el suelo estaba claramente en las condiciones de la hipoteca que nos dieron por escrito a todos los que nos intetábamos subrogar (vecinos de promoción) y en letra igual de grande que el resto de condiciones (nada de letra minúscula) así que no hubo intención de engaño por su parte. También sé que la mayoría de las entidades/sucursles no actúan de manera tan de directa ni transparente.

Se que que hay muchísima gente a quienes no se les ha informado en ningún momento, y esto es un engaño. No estoy a favor de eso. Pero una cosa es que te metan una cláusula a escondidas, y otra que, sabiéndolo, la aceptes.

En el texto del amigo sicario aparece este párrafo:

También Además, afirma que los topes que limitan al alza o a la baja el impacto de los tipos de interés en las hipotecas "constituyen desde el punto de vista jurídico una parte más del precio del préstamo", por lo que "siempre que se incluyan en cláusulas redactadas de manera clara y comprensible, deben considerarse libremente pactadas", y "no cabrá catalogarlas como abusivas."

La parte que está en negrilla es lo que digo que estoy de acuerdo con el BDE.

Es cierto que muchos bancos/cajas han engañado al personal con esa cláusula, y esa práctica es deleznable y se les debería castigar por ello, pero no es menos cierto que hay mucha gente que nunca se leyó las escrituras antes de firmarlas, incluso que nunca se las ha leido varios años después de firmar, y eso implica una buebna dosis de desidia. Si se lo hubiesen leido, habría bastante menos gente en esta situación.

Existe un gran abanico de casos. En general, ni toda la culpa es de la banca, ni toda la culpa es de los clientes. La cosa está repartida. En algunos casos si hay claro engaño por la banca, pero en otros hay clamorosos errores por parte de quien firma.

En tu caso, al igual que en el mío, sabíamos lo del suelo, lo valoramos, y más o menos libremente lo aceptamos. Asumimos un riesgo y nos salió mal. Si el euribor estuviera ahora al 6% nunca habríamos hablado del suelo, pero eso sí, igual muchos habríamos perdido a vivienda.

Es evidente que mucha gente esta alegando ignorancia de esa clausula, en su beneficio claro, si fuera al reves sobre el techo de la hipoteca nadie protestaría.
Pero tambien es evidente que a mucha gente le han informado muy mal ejemplos;
1.- Ampliar hipoteca, para vehiculo u otros,.. y sigue desgravandotelo todo que no pasa nada.
2.- Saca hipoteca a vivienda libre de cargas , y te lo desgravas que no pasa nada.
3.- Dar hipotecas con SWAP ocultos,... ahora vienen las sorpresas.
4.- Tipos minimos ocultos en anterior hipoteca de promotora.

Y asi los que quieras, NO TODO el mundo entiende lo que firma, es más el 90 % no entiende nada de lo que firmas, se fia de su director de sucursal y ya esta.

Por ello es recomendable RECLAMAR , no por ser una mosca cojonera, sino para evitar posibles interpretaciones de tu hipoteca, asi com que te aparezcan nuevos productos o clausulas que se desconocian.

No confundir una reclamacion modelo informativa, con una de mala leche.