Idea Calculo diferencia en hipoteca sin suelo, incluidas hipotecas con cuota final.

Que sucede cuando utilizais el simulador.

Partis de una hipoteca a 35 años por ejemplo con intereses altos. En aquel momento el sistema francés regulo que se pagara el capital de forma progresiva teniendo en cuenta las cirscunstncias del momento y aplico un cociente multiplicador para que todo cuadrara.

Ahora cogeis el simulador x años después y poneis otros datos diferentes y lo que sucede es lo siguiente:
capital: Poneis menos por lo ya pagado.
Tiempo: Menos por el tiempo transcurrido.
Intereses: Más bajos sin suelo.

cuota que sale a pagar logicamente es mucho menor, sin embargo el capital a amortizar aumenta porque el cociente multiplicador disminuye

cavero escribió: Que sucede cuando utilizais el simulador.

Partis de una hipoteca a 35 años por ejemplo con intereses altos. En aquel momento el sistema francés regulo que se pagara el capital de forma progresiva teniendo en cuenta las cirscunstncias del momento y aplico un cociente multiplicador para que todo cuadrara.

Ahora cogeis el simulador x años después y poneis otros datos diferentes y lo que sucede es lo siguiente:
capital: Poneis menos por lo ya pagado.
Tiempo: Menos por el tiempo transcurrido.
Intereses: Más bajos sin suelo.

cuota que sale a pagar logicamente es mucho menor, sin embargo el capital a amortizar aumenta porque el cociente multiplicador disminuye

En las formulas de amortización de prestamos por sistema francés no entran coeficientes multiplicadores.

cavero escribió: Hola eddiecote ya estoy por aquí. Lee esto que puse en otros post a ver que te parece:

Acabo de hablar con el director de la oficina sobre el tema de la amortización de capital. El me ha dicho que aunque varíe el interés no puede variar la amortización de capital. Es decir SE TIENE QUE CUMPLIR EL CUADRO DE AMORTIZACIÓN DE CAPITAL QUE TENÉIS EN EL PRÉSTAMO a no ser eso sí que tú amortices capital.

Por lo tanto sintiéndolo por edicote, tengo buen ojo.

De todas formas os propongo una cosa. Mirar el cuadro de amortización de capital de vuestra hipoteca y compararlo con lo que amortizáis de capital en cada mes. Veréis como a pesar de los cambios de interese que hubo desde la firma de la hipoteca la amortización de capital no varía por qué es lo que firmasteis. A no ser que hayáis adelantado algo.

También pensé en lo que sucede cuando utilizas la calculadora y por qué salen cosas diferentes y es por lo siguiente:

Caso 1:AÑO 2007 Firmas hipoteca con intereses de 5,5 (por ejemplo. El sistema francés calcula una media partiendo de este dato inicial y te dice que la cuota son 600 (480 intereses+ 120 capital) durante el primer año. Lo cual le sirve de cuota de referencia para toda la vida del préstamo y lo regula de tal forma que tu acabes pagando 590 y algo de capital el último año y el resto intereses.

Caso 2 Año 2012 Firmas Hipoteca con intereses mucho más bajo de 3,5 (por ejemplo). Tu cuota es más baja 500 y además pagas menos intereses por lo que no se puede utilizar el mismo cociente multiplicador (se debe utilizar uno menor por que si no se pasaría de los 500 de capital en la última cuota. Por lo tanto si utiliza uno menor el capital inicial a pagar en cada recibo va a ser mayor. Así la cuota de 500 se dividiría en 200 de capital, 300 de intereses y tendría un cociente multiplicador menor.

Lo que estáis haciendo al utilizar una calculadora de prestamos hipotecarios es mezclar simulaciones de dos hipotecas diferentes firmadas en momentos diferentes. Si me preguntáis de donde saco todo esto ya os dije que era a ojo...

Desconozco que tipo de hipoteca tienes firmada, pero para salir de dudas recomiendo a todo el mundo leer la escritura de hipoteca el apartado que habla de VENCIMIENTOS

Mi hipoteca está firmada con BBVA y tanto la mía como la gran mayoría de los que las tenemos firmada con esta entidad pone el siguiente párrafo:

El préstamo se amortizará gradualmente mediante reembolso del principal en doscientas ochenta y dos cuotas mensuales, calculadas de acuerdo con el sistema francés de amortización, cuya fórmula se recoge en el anexo de esta escritura. En cada uno de los sucesivos "periodos de interés", las cuotas se recalcularán considerando el tipo de interés que resulte aplicable y el plazo restante al inicio del período, conforme a la citada fórmula antes indcada

Más claro agua, cada vez que varíen el tipo de interés se recalcula la cuota y por tanto varía la tabla de amortización aplicando la famosa fórmula.

Tu Director igual que quizo decir que la amortización no varía respecto que el prestamo acabará cuando estaba previsto que finalizase y el importe a pagar, pero la tabla de amortización (parte que se paga de intereses y parte de amortización) varía cada vez que cambien los tipos de interés.

Me temo que has perdido la apuesta.

PD. Muy buena la calculadora excel que abre el hilo, gran aporte.

Saludos

Gracias eddiecote!

Según el excel, al cambiar el suelo la cuota a pagar varía, aumentando la amortización y disminuyendo los intereses.
Pero si se amortiza más, el crédito se amortiza antes?

En mi caso, con solo eliminar el suelo me baja 148,16€ la hipoteca. Pero si elimino la cuota final porque hago una amortización, lo que me baja son 124,5€ respecto a lo que debería pagar en ese caso, pero solo unos 65€ respecto a lo que pago actualmente. Es más, sin suelo, pagaría más de cuota si me quito la cuota final que si no la quito.
Supongo que la clave y lo que hay que mirar es la amortización y la reducción de intereses, de ahí mi duda de si el préstamo durará menos tiempo...

Cuota: CUOTA Cuota Parte Frances Capital Intereses Intereses Cuota Final
Con Suelo 484,34 € 371,73 € 129,17 € 242,56 € 112,61 €
Sin Suelo 336,18 € 286,70 € 180,13 € 106,57 € 49,48 €
Diferencia: 148,16 € 85,03 €


Cuota: CUOTA Cuota Parte Frances Capital Intereses Intereses Cuota Final
Con Suelo 544,31 € 544,31 € 301,76 € 242,56 € - €
Sin Suelo 419,81 € 419,81 € 313,24 € 106,57 € - €
Diferencia: 124,50 € 124,50 €

Aguacate escribió: Gracias eddiecote!

Según el excel, al cambiar el suelo la cuota a pagar varía, aumentando la amortización y disminuyendo los intereses.
Pero si se amortiza más, el crédito se amortiza antes?

Si quitas la cuota final al final no tendrás que pagarla (pagar la cuota final de golpe tiene que hacer pupita!), pero tardarás lo mismo, eso si pagando muchos menos intereses!
De todos modos parece ser mas rentable amortizar capital que cuota final, si tu banco te lo permite! (eso si, recuerda que al final TENDRÁS QUE PAGAR LA CUOTA FINAL!!!)

El préstamo se amortizará gradualmente mediante reembolso del principal en doscientas ochenta y dos cuotas mensuales, calculadas de acuerdo con el sistema francés de amortización, cuya fórmula se recoge en el anexo de esta escritura. En cada uno de los sucesivos "periodos de interés", las cuotas se recalcularán considerando el tipo de interés que resulte aplicable y el plazo restante al inicio del período, conforme a la citada fórmula antes indcada

Bueno a ver si me explico y lo entendeis, partamos de lo quepone en tu hipoteca:

1 El prestamo se amortizará gradualmente mediante reembolso: Que creeis que significa ese gradual, si tú un mes pagas 100 euros de capital al siguiente 100,5 después 101 ..101,5 102 102,5.........y así sucesivamente. Es una serie numérica la cual utilizá un cociente multiplicador. En mi caso es 1,00399 y todos teneis uno por que cada mes amortizáis un capital un poco mayor de forma progresiva, POR ESO TODOS TENÉIS COCIENTE MULTIPLICADOR DE CAPITAL.

2º cada uno de los sucesivos "periodos de interés", las cuotas se recalcularán considerando el tipo de interés Pues claro que te tienen que recalcular la cuota, solo faltaría, pero unicamente la parte de los intereses. Si debes 100000 y pasas del 4% al 1% pasas de pagar 4000 euros a pagar 1000 euros anuales de intereses. que dividido entre doce meses es bajar de 340 a 85 más o menos. Si en junio de 2013 tenias de amortización de capital (mirar cuadro de amortizaciones de hipotecas repito) 200 euros la cuota te baja de 540 a 285.

Para comprobar lo que digo tenéis que mirar el cuadro de amortizaciones de capital anexo a la hipoteca y ya veréis como el capital que lleváis amortizando desde el principio coincide con este cuadro a pesar de toda la varianza de intereses