Importante Comisión amortización total hipoteca Ibercaja

Buenas,

Os describo mi caso, a ver si me podéis ayudar.

Disculpad si la descripción es muy extensa, es para que tengáis todos los datos y os sea más fácil determinar la posible solución a mi caso…

- En 2005 compré un piso de obra nueva, para lo cual subrogué la hipoteca que el promotor de la obra había realizado con una entidad financiera, en este caso Ibercaja. A día de hoy me quedan por pagar unos 65.000 €.

- Actualmente necesito vender el piso para poder comprarme otra vivienda, razón por la que quiero amortizar el total del capital pendiente de mi actual hipoteca. Es decir, no quiero cancelar mi hipoteca por gusto, ni para irme a otra entidad financiera, es por necesidad.

- A la hora de analizar los costes de todo lo que tengo que hacer hasta conseguir mi nueva vivienda, uno de los temas que he tenido en cuenta es la comisión por amortizar totalmente mi actual hipoteca.

- Lo primero que hice fue mirar mi escritura “Escritura de compraventa de vivienda subrogación hipoteca trans. vivienda modificaciones préstamo o crédito” y, para mi sorpresa encontré esto:

o Ni en el apartado “plazo de amortización”, ni en ningún otro apartado, se habla sobre amortizaciones parciales ni totales, ni de sus posibles comisiones asociadas.

o En el apartado “comisiones”, sólo se dice que la comisión por subrogación a satisfacer será del 0,5%, no se hace referencia a ninguna otra posible comisión.

- Todo esto me extrañó y recordé que en su día, varios meses después de que me dieran la copia de la escritura, me llegó un “Acta de Subsanación”, que precisamente lo que modificaba era el apartado “plazo de amortización”. En esta Acta de Subsanación veo que lo que cambia respecto a la escritura es que añaden un nuevo apartado “Reembolso anticipado”. En este apartado se dice esto:

o “Podrá la parte prestataria amortizar anticipadamente el capital de este préstamo en una solución o en varias, no menores a un 5 por ciento del capital prestado”.

o Luego indican y describen las 3 posibles modalidades de amortización: reducir las cuotas, reducir el plazo, pagar intereses hasta que corresponda volver a pagar capital.

o Ya en el último apartado, después de describir las modalidades de amortización dice “en estos supuestos se devengarán las comisiones que se establecen en la presente escritura”.

- Como he comentado antes, en el apartado Comisiones de la escritura sólo se habla de una comisión de subrogación inicial del 0.5%... Me pareció raro, y sinceramente me sonaba que la comisión por cancelación era del 1%, así que entré en mi cuenta de Ibercaja Directo (acceso web) y, en el apartado Financiación / Mis prestamos / Condiciones vi que aparecía una comisión por cancelación anticipada del 1%. La comisión por amortización parcial que aparece es del 0%, y hasta ahora efectivamente no me han cobrado nada cada vez que he hecho una amortización parcial (he hecho una prácticamente cada año, sin comisiones).

- Como lo de la web no se ajustaba en la escritura, envié un e-mail a la oficina de mi entidad para que me lo aclararan. Las repuesta que he recibido es esta:

o Me adjuntan un documento de una sola hoja firmado por mí y por Ibercaja, llamado “Solicitud de subrogación por cambio de deudor”, con fecha 16 de marzo de 2005. En este escrito aparecen dos cuadros:

 En el primero aparecen los datos del préstamo, datos de la finca, datos del vendedor, datos del comprador, fechas varias, etc.. Abajo del cuadro, justo antes de la primera firma y con letra muy pequeña, hay una frase que dice “Los abajo firmantes, comprador y vendedor, nos hacemos responsables de los errores, omisiones e inexactitudes del presente escrito y autorizan expresamente a la Caja, si le fuera posible, para corregir dichos datos en caso de no ser correctos o incompletos, de acuerdo con la información de la base documental o contable de la que ésta disponga”. Insisto, esta nota está antes de la primera de las firmas (antes del segundo cuadro que comento en el siguiente punto).

 Más abajo, en el segundo cuadro, aparecen datos relacionados con el tipo de interés, índice de referencia, y, una comisión “amortización anticipada 0%” (no pone “parcial”) y “cancelación anticipada 1%”. Debajo de este cuadro volvemos a firmar ambas partes. No hay notas sobre errores, omisiones e inexactitudes.

o Añaden en el cuerpo del e-mail: “la cancelación parcial sería sobre un máximo del 25% de lo que se adeude a 01/01 de cada año”. Esto es lo que más me descuadró, ya que no me sonaba de nada. De hecho, en la escritura, se habla de un mínimo para amortizar, no de un máximo.

- Suponiendo que tuviera que “tragarme” lo del 1%, pues en algún momento lo había firmado, me rascaba lo del 25% de amortización parcial, ya que mi idea era amortizar parcialmente casi todo el capital y dejar para la total una pequeña parte. Lo del 25% que me dijeron en el e-mail, que insisto, nunca se me comunicó ni aparece por escrito en nada que haya firmado, impedía hacer esto que comento.

- Envié un nuevo e-mail a mi oficina de Ibercaja pidiendo el documento completo que me habían adjuntado, ya que no veía que fuera una oferta vinculante y que tuviera prevalencia sobre lo indicado en la escritura, y tampoco veía lo del 25% escrito por ninguna parte. Su respuesta fue esta:

o “Lo del tema del 25%, si no está estipulado en la escritura del promotor, se detalla en el folleto de comisiones que la entidad pública en el Banco de España (epígrafe 16.3). Es una condición genérica para todas nuestras financiaciones”.

o “Respecto a la oferta vinculante, nosotros tampoco la tenemos, entiendo que en aquella época no era obligatorio entregarlo. Por ese motivo es el modo de redacción del documento que le facilitamos ayer”.

- Me miro por Internet el epígrafe 16.3 y no me queda claro lo que aplica a mi caso (veo un apartado que indica hipotecas que habla de una comisión del 0.25% pero dice que sólo aplica a hipotecas a partir de 2007). Les pido el apartado concreto de ese epígrafe al que se refieren y me envían un pantallazo de apartado “Comisión por Amortización o Cancelación anticipadas / Préstamos de garantía real”. En este apartado, para el caso de hipotecas con interés variable (mi caso), pone:

o 1% sobre el principal amortizado o cancelado anticipadamente.

o 0.5% sobre el principal cancelado en caso de cancelación de préstamo hipotecario por subrogación por otra entidad. Sólo aplicable a las operaciones concertadas a partir del 27/04/2003 (disposición adicional única del RD Ley 2/2003 de 25 de abril).

o En una nota a pie de página pone: “Las comisiones establecidas para amortización anticipada se aplicarán a los importes amortizados anticipadamente siempre que las amortizaciones realizadas en el curso del año no superen el 25% del saldo de ese préstamo al inicio del año natural. Si lo superasen, se aplicará la establecida para la cancelación anticipada que se aplicará sobre el importe que se amortiza, aunque no se cancele el préstamo”.

En resumen: la sensación que tengo es que de cada documento se quedan con lo que más les interesa a ellos:

- De la escritura nada.
- Del documento de solicitud de subrogación de hipoteca el 1% de interés.
- Del epígrafe 16.3 lo del 25%.

No sé cuál es la base jurídica en la que tendría que basar mi respuesta hacia ellos, ni que tengo derecho a exigirles, pero no creo que este “machambrado” que hacen ellos sea el correcto. Podéis ayudarme por favor? Qué condiciones me tendrían que aplicar? Cómo lo solicito? Tenéis alguna carta tipo que pueda utilizar sobre un caso similar?

Por cierto, se sabe cuándo podría entrar en vigor el anteproyecto de la ley que se ha hecho, a petición de la Comisión Europea, por el cual se obligará a las entidades a que las comisiones por amortización parcial y total sean 0% y con carácter retroactivo? He leído en internet que el anteproyecto de ley ya se ha sometido a consulta pública (o algo así), pero nada más...

Gracias por vuestra ayuda!!!
AME

Buenas tardes.
Cuando nos subrogamos en un préstamo, nos subrogamos en las mismas condiciones que tenia el préstamo inicial, salvo lo que modifiquemos por medio de novación. Por lo que la comisión a la que hace referencia es la que firmaría en su momento el promotor con la Entidad, que en Ibercaja en esas fechas efectivamente era del 1% cuando se amortizaba mas del 25% del saldo pendiente a principio de cada año,

A partir de 2007 las operacaciones que se firman ya no tienen comisión de amortización o cancelación, sino de desestimiento , ( importe que con cobra la Entidad por haber devuelto el dinero antes de lo establecido ), siendo dichas comisiones del 0,50 o del 0.25 dependiendo del tiempo transcurrido desde el momento de la firma y cuando hacemos la amortización.

Las subsanaciones son escrituras que se utilizan para rectificar las escrituras anteriores ( imagino que en la parte inicial de dicha escritura hará referencia a la original que rectifica).

Espero haberle ayudado.

Un saludo

Gracias, Nancy.

Entiendo lo que comentas, pero entiendo también que las condiciones que se me tienen que aplicar son las que aparecen en MI escritura, que en principio supongo serán las que tenía el promotor. Para que sirve si no la firma de mi escritura??

Insisto, nunca se me dijo nada sobre el límite del 25%, ni aparece en ningún documento firmado por mí. Lo del 1% sí, no en la escritura pero sí en la solicitud de subrogación de hipoteca.

Sobre el anteproyecto de ley que comento abajo, hay alguna noticia?

Gracias!

Hola AME

Las condiciones que se te tienen que aplicar son las que aparecen en tus escrituras, pero también la de la escritura a la que te has subrogado en todo lo referente a lo que no aparezca en tu escritura. Es lo que aceptas cuando te subrogas a una hipoteca y por eso en ese documento de solicitud de subrogación si aparece lo del 1%.

Por ahora todavía no hay ninguna ley que limite al 0% la amortización parcial y total.

Saludos

Gracias, Hipotek.

Y qué hay de la condición de límite máximo para las amortizaciones parciales que comento? Como indico abajo, no aparece ni en mi escritura ni en el documento de solicitud de subrogación de hipoteca, ni se hace referencia al documento de condiciones generales de Ibercaja que la contiene...

Gracias!

Hola AME

Si ese límite no aparece ni en la escritura ni en el documento de solicitud de subrogación de hipoteca habría que averiguar si está incluido o no en la hipoteca original. El banco debería demostrar que efectivamente ese punto se encuentra incluido en la hipoteca original y no darte enlaces a páginas web para justificar su respuesta.

Saludos