Pregunta Reclamar gastos de hipoteca integramente o parcialmente

Hola Neon26,
En primer lugar muchas gracias por el tiempo y dedicación que nos brindas al responder a todas nuestras dudas.
Mi caso es igual al del compañero danielbl con la diferencia que mi hipoteca se suscribió con fecha 23/05/2006, y por supuesto la respuesta del BBVA es idéntica, enviada por un tal P.O.G. Muñiz, algo gracioso ya que su forma de dirigirse es similar a otro simpático gallego, desconocido para la justicia, un tal M. Rajoy. jejeje. Bueno. bromas aparte, entiendo, por lo que dices, que los pasos a seguir es hacer una carta de reclamación para el BDE, pudiendo utilizar la misma que empleamos para el SAC, pero objetando que no estamos de acuerdo con la contestación del banco (en este caso Atendiendo a que han transcurrido más de 10 años desde la fecha de formalización del préstamo, no procede admitir a trámite su petición, de conformidad con la letra f del apartado 2 del artículo 10 de la Orden ECC/2502/2012 de 16 de noviembre, por la que se regula el procedimiento de presentación de reclamaciones ante los servicios de reclamaciones del Banco de España, la Comisión Nacional del Mercado de Valores y la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones, y con el apartado 3 del artículo 12 de la Orden ECO/734/2004, de 11 de marzo, sobre los departamentos y servicios de atención al cliente y el defensor del cliente de las entidades financieras.)
Me gustaria si es posible me expliques o me dirijas a la Ley donde yo pueda argumentar que ellos no pueden ampararse en dicha caducidad argumentando estas dos Ordenes (Orden ECC/2502/2012 de 16 de noviembre; Orden ECO/734/2004, de 11 de marzo).
Como veraz me gusta conocer los argumentos que tengo que utilizar, no quiero que me malentiendas y creas que dudo de lo que dices, solo es poder tener la mayor información posible y saber bien de lo que estoy hablando.
Muchas gracias por tan enorme esfuerzo.
Un saludo,
Miguel Angel.

La ley no es otra que por temas y terminos judiciales

Nuestra opinión es que no hay plazo para reclamar los gastos derivados de la hipoteca y que la acción no prescribe. ¿Por que?
Al analizar los diferentes grados de invalidez de los contratos desde una perspectiva jurídica se distinguen dos acciones que se presentan de forma confusa e imprecisa, debido en parte a la ambigüedad terminológica con la que son tratadas en el Código Civil, a saber, la denominada nulidad absoluta, radical o inexistencia, y la mera anulabilidad o nulidad relativa.

No vamos a entrar de manera pormenorizada en las causas y diferencias entre un instituto jurídico y otro ya que no es ese el objeto del presente artículo, si bien hay que señalar que la nulidad de pleno derecho impide que el contrato pueda producir efectos sin que sea posible su convalidación en ningún caso y por ninguna circunstancia. Las clausulas o contratos nulos lo son y esa nulidad puede ser puesta de manifiesto en cualquier momento sin que exista un plazo para ello: la acción es imprescriptible.

Cosa distinta es la anulabilidad; en este caso los contratos o clausulas producen efectos y si la causa de anulabilidad no se pone de manifiesto en el plazo que la ley prevé, la clausula o contrato se convalidan y ya no pueden ser atacados. Esa acción es a la que se refiere el artículo 1.301 del Código Civil y tiene un plazo de prescripción de cuatro años (véase la Sentencia de la Sección 1º del Tribunal Supremo de 18 de octubre de 2.005).

Sentado lo anterior hay que examinar la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2.015 que se refiere a la clausula por la que se imponen al consumidor todos los gastos derivados de la constitución de la hipoteca. En esta Sentencia la clausula fue declarada nula, entre otros motivos, por considerarla contraria a derecho y abusiva en conformidad con lo establecido en el capítulo II de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y en la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación que en su artículo 8 dispone:

“1. Serán nulas de pleno derecho las condiciones generales que contradigan en perjuicio del adherente lo dispuesto en esta Ley o en cualquier otra norma imperativa o prohibitiva, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención.

2. En particular, serán nulas las condiciones generales que sean abusivas, cuando el contrato se haya celebrado con un consumidor, entendiendo por tales en todo caso las definidas en el artículo 10 bis y disposición adicional primera de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.”

La clausula fue considerada nula de pleno derecho por el Tribunal, por lo que en conformidad con la legislación vigente, la acción para poner de manifiesto esa nulidad radical es imprescriptible.

Como conclusión se puede afirmar que siempre que lo que se pretenda sea que se declare la nulidad de pleno derecho de la clausula en conformidad con lo dispuesto en la legislación de consumidores y usuarios, esa acción se puede ejercitar en cualquier momento, da igual los años que hayan pasado desde que se constituyó la hipoteca y si la misma se ha terminado de abonar o no; la nulidad de pleno derecho se puede instar siempre porque la acción es imprescriptible.

Salu2

La ley no es otra que por temas y terminos judiciales

Nuestra opinión es que no hay plazo para reclamar los gastos derivados de la hipoteca y que la acción no prescribe. ¿Por que?
Al analizar los diferentes grados de invalidez de los contratos desde una perspectiva jurídica se distinguen dos acciones que se presentan de forma confusa e imprecisa, debido en parte a la ambigüedad terminológica con la que son tratadas en el Código Civil, a saber, la denominada nulidad absoluta, radical o inexistencia, y la mera anulabilidad o nulidad relativa.

No vamos a entrar de manera pormenorizada en las causas y diferencias entre un instituto jurídico y otro ya que no es ese el objeto del presente artículo, si bien hay que señalar que la nulidad de pleno derecho impide que el contrato pueda producir efectos sin que sea posible su convalidación en ningún caso y por ninguna circunstancia. Las clausulas o contratos nulos lo son y esa nulidad puede ser puesta de manifiesto en cualquier momento sin que exista un plazo para ello: la acción es imprescriptible.

Cosa distinta es la anulabilidad; en este caso los contratos o clausulas producen efectos y si la causa de anulabilidad no se pone de manifiesto en el plazo que la ley prevé, la clausula o contrato se convalidan y ya no pueden ser atacados. Esa acción es a la que se refiere el artículo 1.301 del Código Civil y tiene un plazo de prescripción de cuatro años (véase la Sentencia de la Sección 1º del Tribunal Supremo de 18 de octubre de 2.005).

Sentado lo anterior hay que examinar la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2.015 que se refiere a la clausula por la que se imponen al consumidor todos los gastos derivados de la constitución de la hipoteca. En esta Sentencia la clausula fue declarada nula, entre otros motivos, por considerarla contraria a derecho y abusiva en conformidad con lo establecido en el capítulo II de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y en la Ley sobre Condiciones Generales de la Contratación que en su artículo 8 dispone:

“1. Serán nulas de pleno derecho las condiciones generales que contradigan en perjuicio del adherente lo dispuesto en esta Ley o en cualquier otra norma imperativa o prohibitiva, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención.

2. En particular, serán nulas las condiciones generales que sean abusivas, cuando el contrato se haya celebrado con un consumidor, entendiendo por tales en todo caso las definidas en el artículo 10 bis y disposición adicional primera de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.”

La clausula fue considerada nula de pleno derecho por el Tribunal, por lo que en conformidad con la legislación vigente, la acción para poner de manifiesto esa nulidad radical es imprescriptible.

Como conclusión se puede afirmar que siempre que lo que se pretenda sea que se declare la nulidad de pleno derecho de la clausula en conformidad con lo dispuesto en la legislación de consumidores y usuarios, esa acción se puede ejercitar en cualquier momento, da igual los años que hayan pasado desde que se constituyó la hipoteca y si la misma se ha terminado de abonar o no; la nulidad de pleno derecho se puede instar siempre porque la acción es imprescriptible.

Salu2

Hola Neon26,
Mil gracias por tu pronta respuesta, tan clara como sencilla.
No hace falta que le vuelva a responder al SAC para que recritiquen este "malentendido" y pasar entonces a dirigirme directalmente al BDE o antes le escribo al DC? ? en cualquiera de estos organismos, le tengo que argumentar que están equivocados al no aceptar la reclamación por pasar 10 años?? o sencillamente con poner que no estoy de acuerdo con la respuesta del SAC bastaría? ?
Perdona por tantas preguntas y la desorganización al escribir, estoy desde el móvil.
Reitero las gracias por todo el trabajo que realizan.
Un saludo,
Miguel Angel

Has de pasar primero por el Defensor del cliente si el banco lo tiene, has de pasar por ahí porque sino el BDE te dirá que te falta el DC.

Por tanto contesta al banco a través del DC , que no estás conforme y justo si quieres le puedes adjuntar lo que te he explicado, a ver por donde salen porque está bien clarito todo.

Salu2

Hola nenon26,
Muchas gracias, seguiré las recomendaciones que me das y adjuntare la explicación que me has facilitado.
Para dirigirme al DC no tengo un plazo concreto, cierto??
Te parece más adecuado que espere a tener la sentencia del Tribunal Supremo con respecto a los gastos de constitución de hipoteca para adjuntar en la carta, y en caso que sea a nuestro favor, el BBVA no pueda ofrecerme la suma ridícula de 500 euros amparándose en que el Tribunal Supremo no dejó claro lo del Impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), que resulta ser el de mayor cuantía de todos los gastos que reclamamos.
Nuevamente darte las gracias.
Un saludo,
Miguel Angel.