Pregunta Resumen Nueva Ley Hipotecaria Junio 2019 ¿Que cambia? Y si tengo una hipoteca ya ¿Que cambios hay para mi?

A partir de hoy día 16 de Junio de 2019 entra en vigor la nueva ley hipotecaria pero es mañana Lunes 17 cuando se empezará a aplicar como es lógico,
Por tanto si estás apunto de hacer una hipoteca o ya tienes una,necesitarás saber que es a lo que tienes derecho.

Empecemos.

Empezaremos por los que ya tenemos hipotecas.

A estos no les cambia la vida en nada, simplemente que si por lo que sea quieren hacer una subrogación o novación entonces si, deben tener en cuenta los puntos que vamos a mostrar ahora para los que se van hacer una hipoteca ahora.


Los que van hacer una hipoteca a partir del 17 de Junio y ojo , no ha firmado todavía ninguna oferta vinculante antes del 17 , ya que si la ha firmado entonces ya no sigas leyendo lo que viene a continuación.



1.- Los gastos derivados por la hipoteca los pagará el Banco , excepto dos.
Así pues Notaria, registro , Gestoria y IAJD paga el Banco
Tasación y copias de la escritura que nosotros solicitemos, será a cuenta nuestra.

2.-Tema Impagos.
Para empezar el Banco ha está obligado a requerir el pago y ofrecer el plazo de un mes desde ese requerimiento para que se regularice el impago y a partir de entonces
Durante la primera mitad del préstamo ,los préstamos solo se podrán declarar vencidos cuando se hubiera dejado de pagar un 3% del principal prestado o el equivalente a 12 cuotas durante la primera mitad del plazo total pactado, y un 7% o 15 cuotas si los impagos se producen después.

3.-Comisiones por amortización total o parcial se reducen.
En los préstamos a interés variable al 0,25% durante los tres primeros años y el 0,15% durante los cinco primeros. Transcurridos estos plazos, ya no habrá comisión por amortización. Si el préstamo es de interés fijo se podrá cobrar hasta un máximo del 2% los diez primeros años, y del 1,5% después.
Y ojo a esto, en todo caso, solo se podrá cobrar si la amortización supone una pérdida financiera para el banco.

4.-Gastos de comisión de apertura
Por lo que respecta a la comisión de apertura, la ley señala que en los casos en los que exista se deberá abonar de una sola vez y deberá englobar todos los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo.


5.- Pasar de tipo variable a tipo Fijo será más fácil o mejor dicho, menos costoso

La nueva ley favorece el cambio ya que rebaja considerablemente la comisión máxima que debe pagarse, que será en cualquier caso inferior al 0,15%.

6.-Clausula suelo, Ojo aquí con la medio trampa.

Según dice la nueva ley queda prohibida sin embargo... y esto lo que no nos gusta.
Si lo intereses son negativos, el banco no nos pagará eso quiere decir que si por lo que sea nuestro tipo de interés fuera de Euribor +0.5% por ejemplo y el euribor bajará a MENOS 0.6% el banco no nos pagaría tal y como si ocurre ahora sino que el tipo de interés se quedaría en CERO , es decir si se llega a dar el caso , eso para nosotros es una clausula suelo en toda regla y que si por ejemplo el Euribor bajase a la MENOS 2 % ojito porque diriamos que estariamos frente a otro nuevo abuso.

Como lo ven este tema? difícil que pase, pero podría pasar, tampoco pensábamos nunca que el Euribor después de verlo en el 5,4% lo veríamos en negativo verdad?


7.- Dacion en Pago

La Dacion en Pago no será obligatoria para los bancos.
Recordemos que la dación en pago es la opción de que el cliente pueda saldar su deuda entregando las llaves de su piso al prestario.

8.-Refuerzo en la información PREcontractual

Se regula el contenido de la publicidad del préstamo o crédito, y se obliga al Banco para entregar con una antelación mínima toda la información sobre las condiciones de la financiación. La nueva ley obliga a los bancos, por ejemplo, a enviar la documentación al comprador con diez días de antelación para que los notarios puedan explicar a los clientes el préstamo y estos conozcan los detalles del texto, y además se regula el nuevo reparto de los gastos hipotecarios.

Por tanto, recomendamos que los nuevos hipotecados, acudan con dicha documentación al Notario a que ellos les expliquen todo, antes de firmar nada.

Ojo,porque esto es un derecho que tenéis, y que si no hacéis luego no habrá excusa.


Entre estos documentos se encuentra la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) que contiene la información sobre el cliente y las características del préstamo —tipo de interés, comisiones, gastos....— y que tiene la consideración de oferta vinculante para la entidad. Además, el banco deberá proporcionar al cliente una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) en la que se le informe de conceptos como la existencia de cláusulas y los índices oficiales de referencia usados para fijar el tipo de interés aplicable. En el caso de las hipotecas a tipo variable, el banco debe aportar una simulación sobre la variación de la cuota de la hipoteca en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés. Asimismo, el banco debe aportar al cliente el desglose de todos los gastos asociados a la firma del contrato.

Además, en el caso de interés variable se tiene que entregar otro documento con cálculo de cuotas en distintos escenarios, el proyecto de contrato, y las condiciones del seguro en su caso y de la obligación que tiene el futuro deudor de acudir al notario antes de la firma

9.- Notario

Esto creemos que es un buen cambio puesto que hasta ahora era el banco quien los elegía y las malas lenguas, dicen se rumorea, que los notarios, dejaban de decir ciertas cosas, o leían más rápido ciertos textos para que no nos enteraramos de ciertas cosas mucho, a cambio recibian ciertos favores, como por ejemplo traerle más trabajo.

Ahora seremos nosotros quien les traeremos los trabajos, y por tanto seremos nosotros quien recomendaremos a ciertos notarios si lo han hecho bien o mal a otros hipotecaos.

Cuando digo nosotros , nos referimos a los nuevos hipotecados, no a Josportal jejeje

Por tanto, la primera obligación del notario que repetimos , tendremos que elegir nosotros , es comprobar que se le ha entregado en plazo toda la documentación antes referida. El deudor (y fiador si lo hay) debe comparecer ante el notario al menos el día antes al de la firma y en esa comparecencia debe informarle de manera individualizada y con constancia en acta (gratuita) que ha prestado asesoramiento sobre las cláusulas que constan en la FEIN y la FIAE y hará al deudor (y fiador) un test sobre la documentación entregada y la información suministrada.

En definitiva, el notario deberá controlar al autorizar la escritura del préstamo hipotecario y el registrador de la propiedad al inscribirla, el hecho de que efectivamente el banco ha procedido previamente a practicar dicho depósito. En caso de que no se haya producido, se notificará al Ministerio de Justicia y la entidad será sancionada con multa del tanto al duplo de la cuantía de cada contrato por la Administración del Estado.



Y bueno hasta aquí el resumen... esperemos haber resuelto dudas, y que os haya servido


Cualquier duda o pregunta, aquí estamos


Gracias

Salu2