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Reclamación gastos constitución hipoteca

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1 mes 3 días antes #186515 por escorpionalmeria
Reclamación gastos constitución hipoteca Publicado por escorpionalmeria
Buenos días,

Hace algo menos de un mes envié al servicio de atención al cliente de mi banco (BBVA) un escrito para reclamarles los gastos de constitución de mi hipoteca.

El día 04/09 me enviaron una comunicación indicándome que admitían a trámite mi reclamación, pero que dejaban fuera la reclamación de la comisión de apertura del préstamo hipotecario, amparándose en la fecha de formalización del préstamo (30/09/2005) y en lo siguiente:

- En cumplimiento de la Orden ECO/734/2004, que establece en su artículo 12 que: "las reclamaciones habrán de presentarse antes de que hayan transcurrido dos años desde la fecha en que el cliente tuvo conocimiento de los hechos que motiven su reclamación".
- De igual forma la Orden ECC/2502/2012, de 16 de noviembre, en su artículo 10 sobre las causas de inadmisión por falta de competencia por parte de los servicios de reclamaciones o quejas, en la letra f) "cuando haya transcurrido el plazo de prescripción de acciones o derechos que de conformidad con lo previsto en los contratos o en la normativa reguladora..........presente la reclamación o queja de que se trate y en todo caso cuando haya transcurrido un plazo de 6 años desde la producción de los hechos sin que se haya presentado la reclamación o queja.

Posteriormente, el 10/09 recibí otra comunicación en la que me indicaban que, tras haber realizado el cálculo correspondiente, accedían a devolverme la cantidad de 620€.

Como no estoy de acuerdo ni con una cosa ni con la otra voy a remitir de nuevo reclamación, esta vez al Defensor del Cliente.

Mi consulta para vosotros es si realmente no puedo reclamarles la cantidad satisfecha en concepto de comisión de apertura.

Muchas gracias de antemano,

Un saludo.

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1 mes 2 días antes #186521 por neon26
Respuesta de neon26 sobre el tema Reclamación gastos constitución hipoteca
La teoría dice que si, que le puedes reclamar la comisión de apertura, otra cosa es que ellos se vayan por lo cerros de ubeda y te contesten lo que quieran y todo muy bonito y pareciendo que tienen razón pero es su razón no la realidad.

Un loco te puede decir que ha visto un burro volar, y realmente el pasaría el poligrafo, porque en su cabeza lo ha visto, pero en realidad eso es cierto? no verdad? jejeje

Pues la realidad es que el TJUE dijo esto :

Cuestionan la comisión de apertura, ya que entienden que "puede causar en detrimento del consumidor, contrariamente a las exigencias de la buena fe, un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato, cuando la entidad financiera no demuestre que esta comisión responde a servicios efectivamente prestados y gastos en los que haya incurrido.


Si que es cierto que también dejaron caer que esta comisión deberia decidir un juez, pero bueno si los bancos no quieren meterse en lios... yo de ellos devolverian ya esta clausula, por ello lo intentamos


Salu2

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1 mes 2 días antes #186526 por escorpionalmeria
Respuesta de escorpionalmeria sobre el tema Reclamación gastos constitución hipoteca
Muchas gracias!!!

Y en cuanto a las cantidades que tendrían que devolverme por los gastos de constitución (gestoría, notaría, registro)......Tienen que devolver la totalidad de los gastos o sólo una parte??? y, si es sólo una parte, qué porcentaje es más o menos??

Lo pregunto porque en mi caso los gastos ascienden a algo más de 2200€ y ellos me dicen que me devuelven 620€.

Un saludo.

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1 mes 2 días antes #186527 por neon26
Respuesta de neon26 sobre el tema Reclamación gastos constitución hipoteca
Según el TJUE debería ser la totalidad, pero claro eso es si un juez declara que es nula y tal, ahora mismo esto es como una negociacion y no quieren ni mirar a lo que dice el TJUE , no les interesa para nada y juegan con eso de , te doy "X" para ver si aceptas y no sigues hasta el final

Que si sigues hasta el final, luego está lo que quiera interpretar el juez de turno que debería de ser lo que han dicho sus superiores, que en este caso es el TJUE

Esa es la teoría, luego la practica...

Salu2

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1 mes 1 día antes - 1 mes 1 día antes #186532 por dayoah
Respuesta de dayoah sobre el tema Reclamación gastos constitución hipoteca
hola os dejo respuesta del defensor del cliente del bbva me dan 900 mas los 520 de anteriormente y la comision que lo reclame en el banco de España a ver que opinais de ello.

Anteriormente y por estos mismos hechos usted remitió varios escritos de reclamación al Servicio de
Atención al Cliente de BBVA (en adelante, SAC).

El SAC, en su carta de respuesta de fecha 1 de abril de 2019, cuantificó la controversia en la
cantidad global de 520 euros y le indicó que no había tenido en cuenta los gastos de compraventa,
de tasación y los gastos de las copias emitidas por el Notario para usted por tratarse de gastos
ajenos al Banco.

En su actual escrito de reclamación muestra su disconformidad con la respuesta recibida y solicita
una revisión de su expediente.

En este sentido, tras analizar la documentación aportada, le informo de que para calcular las
cantidades que deben ser objeto de devolución considero que se ha de seguir la doctrina
jurisprudencial fijada por las sentencias (Sentencias 44, 46, 47, 48 y 49/2019, de 23 de enero)
dictada por el Tribunal Supremo, pues esta doctrina jurisprudencial ha sido ratificada por el TJUE
en la Sentencia de 16 de julio de 2020.

El TJUE considera que, en caso de nulidad de una cláusula contractual abusiva que impone al
consumidor el pago de la totalidad de los gastos de constitución y cancelación de hipoteca, el juez
nacional no puede negar al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de esta
cláusula, salvo que las disposiciones de Derecho nacional aplicables en defecto de tal cláusula
impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos.

El Tribunal Supremo español tras declarar nula la cláusula de gastos, revisó el ordenamiento
jurídico español para determinar a quién asignaba la ley española cada uno de los gastos e
impuestos y verificó que algunos de ellos, como los gastos notariales, se repartían por mitad.

Por tanto, el TJUE en su sentencia viene a confirmar la actuación del Tribunal Supremo y así lo
pone de manifiesto el alto Tribunal en su reciente Sentencia 457/2020 de 24 de julio, en la que, en
su Fundamento de Derecho Tercero. 8. indica: “ En conclusión, la jurisprudencia de esta sala
distinguió, en cuanto a los gastos que son objeto de este procedimiento, entre aquellos gastos
cuyo pago, conforme a las disposiciones de Derecho nacional aplicables en defecto de tal cláusula,
correspondía al consumidor y aquellos cuyo pago correspondía al banco, y condenó al banco a pagar
estos últimos al consumidor. Doctrina cuya corrección ha resultado plenamente confirmada
por la STJUE de 16 de julio de 2020…”.
Expuesto lo anterior, procedo a trasladarle mis conclusiones sobre cada uno de los gastos
reclamados de la escritura de su préstamo de conformidad con la reciente jurisprudencia.

A) Gastos notariales.

En cuanto a los aranceles notariales del préstamo con garantía hipotecaria, las Sentencias del
Tribunal Supremo de 23 de enero de 2019, ratificadas por el TJUE en la Sentencia de 16 de julio de
2020, indican con carácter general, que el pago de las cantidades debe correr a cargo de la parte a
la que le correspondiera conforme a la normativa vigente en el momento de la formalización del
contrato de préstamo.

En lo relativo a los aranceles notariales, manifiestan las sentencias que la intervención notarial
interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz de la escritura de préstamo con
garantía hipotecaria deben distribuirse por mitad.

De acuerdo con lo anterior, el Banco le debería abonar el 50 % de los gastos notariales de la
operación de préstamo con garantía hipotecaria, que ascienden a un importe de 514 euros.

B) Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad.

En cuanto a los gastos generados por la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad,
las referidas sentencias consideran que la garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco
prestamista, por lo que es a éste al que le corresponde el pago de los gastos que ocasione la
inscripción.

Por los motivos expuestos, el Banco le abonará el importe de 243,65 euros, importe que consta en
el documento emitido por el Registro de la Propiedad de Calpe.

C) Gastos de Gestoría

Con respecto a los gastos de gestoría, las mencionadas sentencias consideran que cuando se recurra
a los servicios de un gestor, las gestiones se realizan en interés o beneficio de ambas partes, por
lo que el gasto generado por este concepto deberá ser sufragado por mitad.

Por los motivos expuestos, considero que la Entidad debería abonarle el 50% de los gastos de
gestoría relativos a su préstamo con garantía hipotecaria, que ascienden a un importe de 149,89
euros (50% de 299,78 euros que corresponden a la suma de 258,43 euros más 41,35 euros de IVA).
D) Gastos de tasación

En relación con la devolución de los gastos de tasación por importe de 319 euros que solicita,
considero oportuno informarle de que este gasto no ha sido objeto de pronunciamiento por parte del
Tribunal Supremo, pues este concepto no está incluido en la cláusula de gastos que ha sido
declarada nula.

Por otro lado, se trata de un gasto derivado de una relación contractual bilateral entre el cliente
y un tercero en la que el Banco no es parte y que son
cobrados directamente por los prestadores del servicio mediante adeudo en la cuenta designada;
cargo del que usted tuvo conocimiento cuando se produjo, y que previamente había sido autorizado
por usted.

E) Comisión de apertura

A este respecto, el TJUE considera que, aunque la comisión esté incluida en el coste total de un
préstamo hipotecario, ello no implica que sea una prestación esencial de este, por lo que los
jueces nacionales estarán obligados a controlar el carácter claro y comprensible de la misma.

Toda la información referente a esta comisión le fue facilitada, al igual que el resto de
condiciones financieras, antes de firmar el préstamo hipotecario y fue posteriormente pactada en
su escritura.

En este sentido la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo considera superado o cumplido el control
de transparencia de la comisión de apertura porque, tal y como ha recogido en distintas sentencias,
“es de general conocimiento entre los consumidores interesados el hecho de que, en la gran mayoría
de los préstamos hipotecarios, la entidad bancaria cobra una comisión de apertura además del
interés remuneratorio; es uno de los extremos sobre los que la entidad bancaria está obligada a
informar al potencial prestatario de acuerdo con la regulación de las fichas normalizadas de
información y, de hecho, suele ser uno de los extremos sobre los que versa la publicidad de las
entidades bancarias; se trata de una comisión que ha de pagarse por entero en el momento inicial
del préstamo, lo que hace que el consumidor medio le preste especial atención como parte sustancial
del sacrificio económico que le supone la obtención del préstamo”.

Adicionalmente el cobro de esta comisión responde a servicios concretos y efectivamente
concedidos.

Así lo ha venido reconociendo la normativa. Ya en la Orden de 5 de mayo de 1994 se definía en su
Anexo II, relativo a las “Cláusulas financieras de los contratos de préstamo hipotecario sujetos a
la presente Orden”, en su apdo. 4 dedicado a las “Comisiones”, la comisión de apertura de la
siguiente forma: “Comisión de apertura: cualesquiera gastos de estudio del préstamo, de concesión o
tramitación del préstamo hipotecario, u otros similares inherentes a la actividad de la entidad
prestamista ocasionada por la concesión del préstamo”. Y en la Ley 5/2019, de 15 de marzo,
reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, en el apartado 4 artículo 14 se establece:
“Si se pactase una comisión de apertura, la misma se devengará una sola vez y englobará la
totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares
inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesión del préstamo. En el caso de
préstamos denominados en divisas, la comisión de apertura incluirá, asimismo, cualquier comisión
por cambio de moneda correspondiente al desembolso inicial del préstamo.”
Por lo expuesto, considero que no procede la devolución del importe reclamado por usted en concepto
de comisión de apertura.

En consecuencia y de conformidad con la argumentación expuesta en mis consideraciones, el importe
total que el Banco habría de devolverle asciende a la cantidad de 907,54 euros.

Por tanto, si usted estuviera conforme con la anteriormente mencionada propuesta de abono, le ruego
me lo comunique mediante correo electrónico dirigido a la siguiente dirección:
Esta dirección de correo electrónico está siendo protegida contra los robots de spam. Necesita tener JavaScript habilitado para poder verlo., indicando el número de referencia con el que quedó registrada su
reclamación Ref: 2560/2020/LV/ab nº 6963733, y con mucho gusto cursaré las instrucciones oportunas
para que la Entidad proceda a realizar el abono del importe mencionado en la cuenta corriente
asociada a su préstamo con garantía hipotecaria.

Por último, si usted no se encuentra conforme con esta resolución, me permito informarle de que
puede dirigirse al Departamento de Conducta de Mercado y Reclamaciones del Banco de España, sito en
la calle Alcalá nº 48, 28014 de Madrid.

A este fin y en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 5.2 párrafo segundo de la Orden del
Ministerio de Economía y Competitividad 2502/2012 de 22 de noviembre, me permito adjuntarle a este
escrito formulario elaborado por el Departamento de Conducta de Mercado y Reclamaciones del Banco
de España, que, en su caso, deberá ser presentado en la dirección que les he indicado.

Sin otro particular, aprovecho la ocasión para enviarle un cordial saludo.




































































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1 mes 23 horas antes #186533 por neon26
Respuesta de neon26 sobre el tema Reclamación gastos constitución hipoteca
Te dieron 520 y ahora te dan otros 900€??

Eso te convierte en el que más ha cobrado del foro por este tema, y ahora sobre esto te toca decidir a ti que hacer, la verdad que no se cuanto te tendrían que devolver exactamente, pero si no es mucho más... yo no me lo pensaría y lo aceptaria porque no vale la pena seguir,

Pero vaya esto es algo que has de pensar y reflexionar tu mismo.

Salu2

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