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Duda con comisiones en una subrrogación

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3 semanas 6 días antes - 3 semanas 6 días antes #186575 por Copito
Hola.

En primer lugar dar las gracias a este foro y sus creadores gracias a los cuales he enviado la carta correspondiente a mi banco para reclamar los gastos de la constitución de mi hipoteca.

La duda que tengo es la siguiente.
Actualmente, tengo mi hipoteca a un 3% de interés que se queda en un 2% con alguna vinculación elemental. Visto el tipo de interés y la situación actual quería buscar alguna alternativa para subrrogarla.

Sin embargo, cuando me pongo a revisar la hipoteca veo que me tendría que enfrentar a dos cláusulas:

1. Una comisión por cancelación, total o parcial, subrrogatoria o no, por importe correspondiente a un 0,5% del capital amortizado o subrrogado o cancelado.....

2. Una comisión por subrrogación. Un 2% del total, con un mínimo de 900€.

¿Es posible cobrar las dos comisiones? ¿No son la misma cosa?
Comentar también, que cuando firmé y tratamos la oferta vinculante, no venía la comisión 2, la propia de subrrogación, apareció por arte de magia en la escritura. Imagino que el día de la escritura ni le presté atención....hasta hoy.

Obviamente, ante semejante porcentaje, no puedo intentar subrrogar( a no ser que me sacase un 1% o algo así como mínimo).

En fin, aguardo que me podáis aclarar si habéis visto algo así antes y si es común. Gracias de nuevo.

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3 semanas 6 días antes #186577 por neon26
Respuesta de neon26 sobre el tema Duda con comisiones en una subrrogación
Buenas compañero,

Así sin más... puede que me esté perdiendo algo , es decir me pones un trozo de la escritura y claro... ahí no veo todo, pero voy a ver si acierto


En tu caso solo sería el de subrogación , porque no cancelas y acuerdate que en 2019 cambiaron la ley hipotecaria

En cuestión de subrogación

6.- Subrogaciones
Trasladar un préstamo de un banco a otro dejará de estar exento de impuestos. La base imponible del impuesto será la deuda que queda por devolver más los intereses.

Los costes generados por el traslado, se prorratearán entre las dos entidades financieras. Para ello se tendrá en cuenta la duración del crédito y el momento en el que se produce la subrogación.

Con esta medida se pretende incentivar la concesión de nuevas hipotecas.


Aquí te dejo todo lo que cambiaron porque también cambiaron el tema de comisiones

www.ilpabogados.com/la-nueva-ley-hipotecaria-2019/


Salu2


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3 semanas 3 días antes #186617 por Copito
Respuesta de Copito sobre el tema Duda con comisiones en una subrrogación
Gracias por la respuesta, no tengo la escritura a mano, que es antigua a 2019, de echo, fue firmada el día antes de que se bloqueasen las escrituras de nuevas hipotecas- en octubre de 2018- durante unas semanas mientras sacaban la nueva ley.

Dicho esto, tengo algunas dudas acerca de lo que dice el texto que has dejado:

¿Si subrrogo mi hipoteca, correría con los gastos de tasación únicamente? Si he entendido bien, los demás se los reparten las entidades financieras, no? Pero y el impuesto que dicen que cobrarán a partir de ahora a razón de la deuda más los intereses, quién lo paga?

También he leído en otro sitio, que ya no estás obligado a aceptar la contraoferta de tu banco, si estos mejoran la oferta del banco que te ofrece la nueva hipoteca, puedes igualmente ignorarla.

Saludos y gracias.

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3 semanas 1 día antes #186635 por neon26
Respuesta de neon26 sobre el tema Duda con comisiones en una subrrogación

Copito escribió: Gracias por la respuesta, no tengo la escritura a mano, que es antigua a 2019, de echo, fue firmada el día antes de que se bloqueasen las escrituras de nuevas hipotecas- en octubre de 2018- durante unas semanas mientras sacaban la nueva ley.

Dicho esto, tengo algunas dudas acerca de lo que dice el texto que has dejado:

¿Si subrrogo mi hipoteca, correría con los gastos de tasación únicamente? Si he entendido bien, los demás se los reparten las entidades financieras, no? Pero y el impuesto que dicen que cobrarán a partir de ahora a razón de la deuda más los intereses, quién lo paga?

También he leído en otro sitio, que ya no estás obligado a aceptar la contraoferta de tu banco, si estos mejoran la oferta del banco que te ofrece la nueva hipoteca, puedes igualmente ignorarla.

Saludos y gracias.


Hola,

Esto más o menos funciona así.

- Buscas un banco para hacer una subrogación
- Lo encuentras
- Pides oferta vinculante al banco nuevo
- Tu banco actual tendrá un plazo de siete días naturales para confirmar a la nueva el importe que se va a subrogar.

- Una vez entregada esa información, tu banco tendrá un plazo de 15 días naturales para presentarte una contraoferta. Antes de la entrada en vigor de la nueva Ley de Crédito Inmobiliario, estabas obligado a quedarte en tu entidad si esta te presentaba una propuesta igual o mejor a la del banco al que te querías marchar. Sin embargo, ahora no estás obligado a aceptarla y puedes escoger la opción que tú prefieras. Si, pasados los 15 días, tu banco no ha presentado contraoferta, o sí que lo ha hecho pero no la has aceptado, se procederá a efectuar la subrogación, que deberás formalizar mediante una escritura pública ante notario


¿Qué gastos implica?
Cambiar la hipoteca de banco no es gratis e implica una serie de costes que hay que tener en cuenta a la hora de calcular si compensa o no. Los principales son:

- Comisión de subrogación. Es uno de los gastos inevitables en este tipo de operaciones y se aplica sobre el capital pendiente de pago, siempre y cuando esta comisión esté contemplada en el contrato de tu hipoteca original. Eso sí, está limitada por ley y varía en función de cuándo se formalizó la hipoteca y de si tienes una hipoteca fija o una variable.

- Comisiones del nuevo banco. Cada vez se cobran menos, pero te puedes encontrar con que la entidad que subroga tu hipoteca (la nueva) establezca, por ejemplo, una comisión de apertura. Recuerda que son negociables y que, además, de acuerdo con la nueva Ley Hipotecaria, la comisión de apertura debe englobar la totalidad de los gastos de estudio, tramitación, gestión o similares.

- Otros gastos. Con la nueva ley, en todos los préstamos hipotecarios es el banco quien asume los gastos de notaría, gestoría y registro, mientras que el cliente debe abonar los de tasación del inmueble. Este reparto de gastos también se aplica en las subrogaciones. Con lo cual, solo habría que abonar la tasación. No obstante, en el caso de las subrogaciones, este gasto no siempre es necesario, ya que podría servir la tasación original del préstamo que se va a subrogar sin necesidad de realizar una nueva.

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3 semanas 3 horas antes #186651 por Copito
Respuesta de Copito sobre el tema Duda con comisiones en una subrrogación
Y gracias otra vez, no obstante queda esta duda pendiente, y cito:

"6.- Subrogaciones
Trasladar un préstamo de un banco a otro dejará de estar exento de impuestos. La base imponible del impuesto será la deuda que queda por devolver más los intereses."

Esto quiere decir que habrá un impuesto de AJD para subrrogaciones, no? Quién lo pagará es mi duda?

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2 semanas 6 días antes #186657 por neon26
Respuesta de neon26 sobre el tema Duda con comisiones en una subrrogación
En teoria no hay gastos de Impuestos

Estos son los gastos que deberías pagar tu ,

Los principales factores que hay que tener en cuenta para ver si nos interesa subrogar una hipoteca son el tipo de interés que nos ofrece la nueva entidad y las comisiones que conlleva esta operación. Por tanto, conviene hacer un cálculo lo más aproximado posible para saber si la operación compensa o no. Los gastos derivados de la subrogación de hipoteca son los siguientes:

Gastos de notaría: Regulados por la Ley 2/1994, de 30 de marzo, no sufren modificaciones con respecto a la nueva ley 5/2019 y estarían en torno a los 30€ que se refieren a copias de la escritura solicitadas expresamente por el cliente.

Registro de la Propiedad.

Gestoría: Al igual que los gastos de notaría, están regulados por la Ley 2/1994, de 30 de marzo y no sufren modificaciones con respecto a la nueva ley 5/2019. Estos gastos serían de entre 100 y 300€.

Con la nueva ley 5/2019 estos gastos de notaría, registro y gestoría son asumidos por la entidad bancaria, según el artículo 14 de esta ley.

Comisión de subrogación: Esta comisión es la que se paga por pasar de una entidad a otra. Se ha establecido por ley que para los primeros 5 años esta comisión sea del 0,50%, y para el resto de años la comisión por subrogación se sitúa en el 0,25% para las hipotecas fijas. Pero, la comisión de subrogación de las hipotecas variables se establece como máximo en un 0,25% durante los tres primeros años del crédito, 0,15% hasta el quinto año y después no tendrá ningún tipo de comisión.

La nueva Ley 5/2019, que entró en vigor el 16 de junio de 2019- establece ciertas cláusulas para favorecer la subrogación hipotecaria cuando ésta suponga un cambio de hipoteca de tipo variable a tipo fijo. Esta ley indica que la comisión máxima aplicable en estos casos será del 0,15% durante los tres primeros años, mientras que transcurridos los 3 primeros años, el prestamista no podrá exigir compensación o comisión alguna en caso de novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de acreedor en los que se pacte la aplicación. Además, para este caso (cambio de hipoteca variable a fija), se establece que esta medida tendrá carácter retroactivo, por lo que no importa si formalizaste tu hipoteca antes o después de la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria.

Los gastos de subrogación son prácticamente iguales independientemente de la entidad a la que llevemos nuestra hipoteca. Para una hipoteca media (en torno a 120.000 euros) entre notaría, registro y gestoría, los gastos podrían rondar los 650 euros.


Decirte que aún así, hay bancos que asumen esos gastos para que te salga todo gratis, pero hay que encontrar esa entidad...

Salu2

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