Pregunta Modelo de Carta Mejorada para Reclamar Gastos de Hipoteca después de Sentencia Tribunal Supremo 28 enero

Buenos días, y agradecer la labor que hace el foro al que sigo desde hace años.

En septiembre de 2020 inicié la reclamación de los gastos hipotecarios al SAC del BBVA y aceptaron devolverme 420€; lo mismo el DC, así que después de reclamar al Banco de España elevaron la cantidad a 693,39€, cantidad bastante inferior a lo que correspondería devolverme.

No he movido ficha todavía porque no llegué a firmar el papel que te obliga a renunciar a reclamar nada más, pero por otro lado si no lo firmo no me van a devolver esos 693,39€ que me reconocen. Fui a la oficina y me dijeron que si no firmaba el papel no me ingresaban el dinero.

Mi duda es qué hacer ahora. Quisiera que me devolvieran al menos esos 693,39€ e iniciar una nueva reclamación con la sentencia de enero de 2021 pero, ¿alguien ha conseguido que le devuelvan el dinero sin firmar el dichoso papel de renuncia a reclamar nada más? ¿Cómo lo ha hecho?

¿O inicio una nueva reclamación al SAC con la carta tipo de la nueva sentencia de enero de 2021 y las consideraciones del Ministerio de Consumo? ¿En este caso debería otra vez volver al presentar las facturas?
Estoy hecho un poco lío.
Gracias por leer y contestar.

Dificil respuesta

Por un lado si quieres los 693 te hacen firmar renuncia.

Por otro lado ha salido la sentencia del 21 de enero... con lo cuales evidente que al menos te han de incluir la tasación a esos 693€

Por tanto, te voy a dar mi opinión y tu decides.

Deberías coger y reclamar que te devuelvan lo que dice el Supremo en su última sentencia, para ello haz una nueva carta y les dices que el SAC te dijo que te devolvia X  euros pero que ahora entiendes que te han de sumar todo lo que ha dicho el supremo 

Y que ruegas revisen tu caso 

Eso es lo que puedes hacer, pero por otro lado....no se hasta que pungo ni cuanto tiempo tienes para aceptar lo que te ofrecen y firmando el dichoso papel...

Otra opcíón sería decirles que aceptas los 600 euros pero que no firmas nada, puesto que hay una setencia en la cual te dicen  de forma clara que ahora deberían incluir la tasación y demás...

Por tanto o te devuelven esto también o aceptas sin firmar para poder seguir reclamando dado que sería un abuso por su parte qu te dejaran sin tus derechos por un acuerdo que no es del todo bueno dado las circunstancias de la última sentencia.

Salu2

Buenos días, ayer mismo recibí respuesta en relación a la Reclamación por Gastos de Constitución de Hipoteca, por parte de BBVA. En ella me manifiestan que en caso de que esté conforme, me abonan la cantidad de 640 Euros inmediatamnte, si bien no se corresponde en nada al dinero que me deberían abonar. Adjunto lo que me han escrito: 

Estimado cliente,

Hemos estudiado detenidamente la reclamación sobre los gastos en la formalización de su préstamos hipotecario, y tras analizar las circunstancias particulares de su caso, una vez comprobados los términos de la cláusula de gastos de su escritura, le reconocemos la nulidad de la misma con los efectos jurídicos establecidos por el Tribunal Supremo.

En consecuencia, una vez reconocida la nulidad de la cláusula de su contrato y despejada la posible controversia judicial sobre su carácter abusivo, carece de sentido el planteamiento de cualquier demanda declarativa sobre esta cuestión. No obstante, para resarcirle de la misma le ofrecemos el abono inmediato de 640,00 € (seiscientos cuarenta euros).

Para calcular dicha cantidad se ha partido de la doctrina jurisprudencial de reparto de gastos fijada por las sentencias 44, 46, 47, 48 y 49/2019, de 23 de enero, dictadas por el Tribunal Supremo. Dicha doctrina ha vuelto a ser ratificada por el Tribunal Supremo en la sentencia 457/2020 de 24 de julio de 2020, apoyándose en la sentencia de 16 de julio de 2020 del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

La consecuencia de todo ello es que, declarada la nulidad de la cláusula de gastos, deben repartirse los mismos de acuerdo a las normas nacionales  de la siguiente forma:

(i)    En cuanto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), el Tribunal Supremo ha reiterado que el sujeto pasivo de este impuesto es el prestatario, no el banco. A esta doctrina no le afecta el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, puesto que dicha norma solamente es aplicable a los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a su entrada en vigor.

(ii)    En cuanto a los gastos de Gestoría,  aunque esta entidad considera que la doctrina fijada por el Tribunal Supremo no es de aplicación a BBVA, ya que en el texto de la cláusula de gastos no existe previsión alguna de imputación de este concepto, se ha asumido el pago de la totalidad por parte de BBVA a los efectos de cuantificar la controversia.

(iii)    La intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario deben distribuirse por mitad. Y las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés. Así cada parte debe asumir los gastos de las copias que el Notario les haya emitido.

(iv)    La garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a éste al que corresponnde el pago de los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca.

Puede comprobar el importe de todos estos conceptos en sus facturas del Registro, Notario y Gestoría. Aunque la canitdad global ofrecida podría no corresponder exactamente con dichos importes, se ha partido para su cálculo de la información facilitada por usted sobre los mismos y que, en ocasiones, puede no contener el suficiente detalle.

No se han tenido en consideración los siguientes concpetos, al entenderse que no corresponde su restitución al ser ajenos al banco o al no haber sido repercutidos por éste:

      - Los gastos de la compraventa, ya que en la misma no es parte el banco y
      - Los gastos de la tasación: puesto que, aunque estos gastos no han sido todavía objeto de análisis por el Tribunal Supremo, la existencia de la obligación del prestamista de aceptar la tasación ofrecida por el cliente (elaborada po un tasador homologado) sin posibilidad de repercutir coste alguno viene a atribuir el coste de la misma al prestatario (de heccho, si finalmente no se concede el préstamo, el cliente podía disponer de la tasación para solicitar financiación a otra entidad financiera). Dicho de otro modo, la aplicación del Derecho nacional conlleva la asunción por parte del prestatario de los gasto de tasación, como ha quedad confirmado recientemente por el artículo 14.1(e)(i) de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

En el caso de que estuviera conforme con esta cuantificación, con anterioridad al abono de la reseñada cantidad en su cuenta corriente, será precisa la suscripción del documento que se adjunta a la presente, en prueba de su conformidad. Puede entregar este documento debidamente firmado en cualquiera de nuestras oficinas o puede enviarlo por correo al Servicio de Atención al Cliente del Grupo BBVA, Apartado de Correos 1598, 28080 de Madrid.

En este sentido queremos informarle que para realizar cualquier gestión comercial en una oficina de nuestra Entidad es necesario que solicite Cita Previa. Puede solicitar la Cita Previa a través de los diferentes canales que BBVA pone a su disposición.

Para que la entidad realice el abono es preciso que dicho documento se entregue dentro de los dos meses siguientes a la fecha de la presente carta, reservándose el derecho la entidad a no realizar el abono si se entregara con posterioridad.

En relación al resto de cláusulas de su prestamo hipotecario nos gustaría informarle que las mismas no han sido declaradas como abusivas o nulas.

Si usted no está conforme con la resolucuión de esta reclamación, puede acudir al Departamento de Conducta de Entidades de Banco de España. Puede obtener el formulario de reclamaciones en la web clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horiz...ama/comorealiarrecl/ o en cualquiera de las oficinas de nuestra Entidad. En caso de que lo precise en formato físico, también este Servicio de Atención al Cliente le podría facilitar un ejemplar del mismo.

Quedamos a la espera de su respuesta.


A continuación me anexan un impreso para que lo firme aceptando la devolución de dicha cantidad, mediante un acuerdo mutuo entre la entidad bancaria y el cliente.¿Me podríais decir cuál es el paso que debo seguir a continuación?, ya que no estoy para nada conforme con la respuesta y mi deseo es seguir con el trámite iniciado.
Muchas gracias.

Striker escribió: Buenos días, ayer mismo recibí respuesta en relación a la Reclamación por Gastos de Constitución de Hipoteca, por parte de BBVA. En ella me manifiestan que en caso de que esté conforme, me abonan la cantidad de 640 Euros inmediatamnte, si bien no se corresponde en nada al dinero que me deberían abonar. Adjunto lo que me han escrito: 

Estimado cliente,

Hemos estudiado detenidamente la reclamación sobre los gastos en la formalización de su préstamos hipotecario, y tras analizar las circunstancias particulares de su caso, una vez comprobados los términos de la cláusula de gastos de su escritura, le reconocemos la nulidad de la misma con los efectos jurídicos establecidos por el Tribunal Supremo.

En consecuencia, una vez reconocida la nulidad de la cláusula de su contrato y despejada la posible controversia judicial sobre su carácter abusivo, carece de sentido el planteamiento de cualquier demanda declarativa sobre esta cuestión. No obstante, para resarcirle de la misma le ofrecemos el abono inmediato de 640,00 € (seiscientos cuarenta euros).

Para calcular dicha cantidad se ha partido de la doctrina jurisprudencial de reparto de gastos fijada por las sentencias 44, 46, 47, 48 y 49/2019, de 23 de enero, dictadas por el Tribunal Supremo. Dicha doctrina ha vuelto a ser ratificada por el Tribunal Supremo en la sentencia 457/2020 de 24 de julio de 2020, apoyándose en la sentencia de 16 de julio de 2020 del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

La consecuencia de todo ello es que, declarada la nulidad de la cláusula de gastos, deben repartirse los mismos de acuerdo a las normas nacionales  de la siguiente forma:

(i)    En cuanto al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), el Tribunal Supremo ha reiterado que el sujeto pasivo de este impuesto es el prestatario, no el banco. A esta doctrina no le afecta el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, puesto que dicha norma solamente es aplicable a los contratos de préstamo hipotecario celebrados con posterioridad a su entrada en vigor.

(ii)    En cuanto a los gastos de Gestoría,  aunque esta entidad considera que la doctrina fijada por el Tribunal Supremo no es de aplicación a BBVA, ya que en el texto de la cláusula de gastos no existe previsión alguna de imputación de este concepto, se ha asumido el pago de la totalidad por parte de BBVA a los efectos de cuantificar la controversia.

(iii)    La intervención notarial interesa a ambas partes, por lo que los costes de la matriz de la escritura de préstamo hipotecario deben distribuirse por mitad. Y las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés. Así cada parte debe asumir los gastos de las copias que el Notario les haya emitido.

(iv)    La garantía hipotecaria se inscribe a favor del banco prestamista, por lo que es a éste al que corresponnde el pago de los gastos que ocasione la inscripción de la hipoteca.

Puede comprobar el importe de todos estos conceptos en sus facturas del Registro, Notario y Gestoría. Aunque la canitdad global ofrecida podría no corresponder exactamente con dichos importes, se ha partido para su cálculo de la información facilitada por usted sobre los mismos y que, en ocasiones, puede no contener el suficiente detalle.

No se han tenido en consideración los siguientes concpetos, al entenderse que no corresponde su restitución al ser ajenos al banco o al no haber sido repercutidos por éste:

      - Los gastos de la compraventa, ya que en la misma no es parte el banco y
      - Los gastos de la tasación: puesto que, aunque estos gastos no han sido todavía objeto de análisis por el Tribunal Supremo, la existencia de la obligación del prestamista de aceptar la tasación ofrecida por el cliente (elaborada po un tasador homologado) sin posibilidad de repercutir coste alguno viene a atribuir el coste de la misma al prestatario (de heccho, si finalmente no se concede el préstamo, el cliente podía disponer de la tasación para solicitar financiación a otra entidad financiera). Dicho de otro modo, la aplicación del Derecho nacional conlleva la asunción por parte del prestatario de los gasto de tasación, como ha quedad confirmado recientemente por el artículo 14.1(e)(i) de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

En el caso de que estuviera conforme con esta cuantificación, con anterioridad al abono de la reseñada cantidad en su cuenta corriente, será precisa la suscripción del documento que se adjunta a la presente, en prueba de su conformidad. Puede entregar este documento debidamente firmado en cualquiera de nuestras oficinas o puede enviarlo por correo al Servicio de Atención al Cliente del Grupo BBVA, Apartado de Correos 1598, 28080 de Madrid.

En este sentido queremos informarle que para realizar cualquier gestión comercial en una oficina de nuestra Entidad es necesario que solicite Cita Previa. Puede solicitar la Cita Previa a través de los diferentes canales que BBVA pone a su disposición.

Para que la entidad realice el abono es preciso que dicho documento se entregue dentro de los dos meses siguientes a la fecha de la presente carta, reservándose el derecho la entidad a no realizar el abono si se entregara con posterioridad.

En relación al resto de cláusulas de su prestamo hipotecario nos gustaría informarle que las mismas no han sido declaradas como abusivas o nulas.

Si usted no está conforme con la resolucuión de esta reclamación, puede acudir al Departamento de Conducta de Entidades de Banco de España. Puede obtener el formulario de reclamaciones en la web clientebancario.bde.es/pcb/es/menu-horiz...ama/comorealiarrecl/ o en cualquiera de las oficinas de nuestra Entidad. En caso de que lo precise en formato físico, también este Servicio de Atención al Cliente le podría facilitar un ejemplar del mismo.

Quedamos a la espera de su respuesta.


A continuación me anexan un impreso para que lo firme aceptando la devolución de dicha cantidad, mediante un acuerdo mutuo entre la entidad bancaria y el cliente.¿Me podríais decir cuál es el paso que debo seguir a continuación?, ya que no estoy para nada conforme con la respuesta y mi deseo es seguir con el trámite iniciado.
Muchas gracias.

Entiendo que quien te contesta es el Servicio de Atención al Cliente no?

Entonces te digo lo que están haciendo por aquí todo el mundo y de momento está saliendo bien:

Lo que hacen es contestar al Defensor del cliente con la misma carta de reclamación y adjuntando copia de la respuesta del SAC y diciendoles que las cifra economía no está bien y que se la revisen

Normalmente están respondiendo con más dinero que te devuelven...

Pero bueno es tu decisión si quieres plantarte con lo que te ofrecen o no .

si sigues adelante, dejales claro que te han de devolver también los gastos de tasación 

Si quieres coge la nueva carta que hicimos y ya nos cuentas

Salul2

Hola chicos , he conseguido sacar tiempo para subiros la respuesta del Banco de España respecto a mis gastos de hipoteca, adjuntos 3 pdfs para que podais verlo y si neon26 puede echarnos un capote como siempre pues agradecerselo sera poco, suerte en la lucha a todos y cuidaros del covid19, salu2. 
 
 
 
 

Hola Neon
Tengo la hipoteca en BBVA.A finales de diciembre del 2020, mande la carta dirigida a atención al cliente de BBVA, reclamando los gastos de hipoteca. Hace 3 días, me respondieron ofreciéndome el abono de 540 euros, con el mismo modelo de carta que he visto por el foro, con el que responden desde el servicio de atención al cliente de BBVA, aunque han intercalado el siguiente párrafo (incluso esta con un tipo de fuente diferente), que no he visto en la demás respuesta que he leído:

“Esta entidad no tiene copia de las facturas en tanto se trata de documentos emitidos a su nombre por terceros. Si no conserva copia de las mismas, puede dirigirse a la gestoría con la que contrato la gestión, o directamente al Notario y Registro de la Propiedad”

Como la cantidad, no es la calculada por mí, voy a continuar con la reclamación con la carta nueva, dirigiéndome al servicio del defensor del cliente del BBVA.

Mi consulta es, si me recomiendas hacerles los deberes y enviarles facturas(aunque me falta la de la gestoria,tengo un documento con la previsión de fondos donde pone el importe de la tarifa de la gestoría), enviarles los importes detallados o reclamar simplemente diciendo que no estoy de acuerdo con los cálculos del servicio de atención al cliente.

Entiendo que los gastos a reclamar son el 100% de notaria,registro,gestoria y tasación.Por favor,corrígeme si me equivoco.

Muchas gracias