Pregunta Negativa de Cajamar a la devolución de los gastos hipotecarios

vjeta escribió: Vale, pero has mandado la misma carta, o la has modificado? Has adjuntado también la respuesta del bbva?

Esa misma duda tengo yo, voy a dar un poco mas de guerra, los 520€ no me convencen, pero nose si tengo que mandar la misma carta que envié al SAC BBVA o modificar y que hay que mandar esta vez? las facturas, la respuesta etc... Un poco de luz, please..

Es la misma pero diciendo que le hagan caso a la sentencia del TJUE, no al supremo de hace "mil años", yo añadí la respuesta del SAC, y las facturas, y les hice otra vez la cuenta del total, diciendo que no estaba conforme.
Me acaban de contestar del defensor del cliente diciéndome que la han recibido y dándome otro número de referencia, y que ya me contestaran.

Vamos a ver como sale esto, si a alguien de los más antiguos le van contestando lo podrían ir poniendo.

almendrajen escribió: Buenas tardes, os pongo la contestacion que me ha dado Santander despues de mandarles vuestra carta tipo al servicio de Atencion al Cliente. Se han limpiado el culo con ella...que deberia hacer ahora??

Contestamos a su escrito de reclamación relativo a la petición de reintegro de los gastos abonados con ocasión de la formalización de su préstamo hipotecario de fecha 28 de septiembre de 2010 por importe de 120.000 euros, y en el que además solicita el reintegro de la comisión de apertura repercutida, que ha tenido entrada en este Servicio de Reclamaciones y Atención al Cliente con el número de referencia arriba indicado, y pasamos a informarle de lo siguiente:

Las Sentencias de la Sala Primera Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, 15 de marzo de 2018 y las más recientes de 23 de enero de 2019 han enjuiciado la validez de estipulaciones de una redacción diferente a la cláusula de gastos incorporada en su préstamo hipotecario.

En consecuencia, esas resoluciones judiciales no implican que todas las cláusulas de gastos sean declaradas nulas automáticamente con independencia de su redacción y de otras circunstancias particulares relevantes. Por ello, no se ha dictado pronunciamiento judicial alguno de nulidad de la cláusula de gastos incluida en el contrato de préstamo hipotecario suscrito con Usted, que fue redactada según las pautas de la Guía de Acceso al préstamo hipotecario publicada por el Banco de España. De hecho, la costumbre, que también es fuente del derecho, hasta fechas recientes era que se pactase esa repercusión de gastos al prestatario. La circunstancia de que posteriormente se hayan producido otras normas o interpretaciones no hace, a juicio de esta entidad, que la cláusula en su día pactada sea abusiva.

Con independencia de lo anterior, aun cuando la cláusula de gastos de su préstamo hipotecario se declarara nula, su petición de devolución de los gastos tampoco sería procedente.

Adicionalmente, la cláusula de gastos que ahora denuncia resultó de aplicación hace más de 9 años, desplegando sus efectos sin que durante todo este tiempo haya formulado queja o protesta alguna. Ese retraso injustificado en reclamar el importe de los gastos no puede quedar exento de consecuencias jurídicas. Supone un retraso desleal en el ejercicio de los derechos que impide el éxito de su reclamación, como han venido confirmando nuestros Juzgados y Tribunales.

Por otra parte, la eventual declaración de nulidad de la cláusula de gastos no comportaría una automática restitución de los gastos abonados. Como se señala en la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 16 de julio de 2020, el efecto de la nulidad de esa cláusula no sería la obligada restitución de las cantidades sino el análisis de las disposiciones del Derecho nacional respecto de la identificación de la persona obligada a su pago. Adicionalmente es importante señalar que no se puede devolver aquello que no se tiene y ése es el caso de los importes que reclama en la medida en que no han sido recibidos por el Banco sino por terceros (Hacienda, notario, registrador, etc.). En conclusión, habrá de atenderse, pues, a la normativa vigente en el momento de la contratación y a la interpretación que realizaban entonces nuestros Tribunales.

En particular, no procede la devolución de los siguientes conceptos:

· Los aranceles notariales derivados de la matriz de la escritura pública del préstamo hipotecario. Según la norma 6ª del Anexo II del Real Decreto 1426/1989, los aranceles notariales recaen en “los interesados según las normas sustantivas y fiscales”. La referencia a la normativa fiscal determina que, en caso de no asignarle los aranceles notariales al prestatario (que a su vez es el sujeto pasivo del IAJD), existiría una inconsistencia en nuestro ordenamiento. Es precisa una coherencia clara y directa entre ambos regímenes normativos, primando la interpretación de la normativa fiscal. Esa coherencia normativa solo se consigue, si el obligado al pago del arancel notarial es el prestatario. Por ello, su petición de devolución de los aranceles notariales no se puede atender.



· Los aranceles registrales derivados de la inscripción de la hipoteca. Según la norma 8ª del Anexo II del Real Decreto 1427/1989, el arancel de los registradores recae en aquella persona “a cuyo favor se inscriba o anote el derecho”. Esta referencia normativa equivale a la figura de interesado en la inscripción de la hipoteca. Nuevamente, para evitar incoherencias y por las mismas razones expuestas anteriormente en relación con el arancel notarial, el arancel registral debe ser asumido por el prestatario. Sin duda, en caso de no existir la garantía hipotecaria, el préstamo hipotecario contratado por Usted contaría con unas condiciones económicas más gravosas o ni siquiera se hubiera concedido.



· Los gastos de gestoría. La cláusula de gastos de su préstamo hipotecario nada establece de los gastos de gestoría. Por tanto, su devolución no puede ser una consecuencia automática de su eventual declaración de nulidad. Además, las circunstancias concretas del caso indican que fue un servicio solicitado expresamente por Usted para llevar a cabo la operación, de modo que debe asumir su coste. Adicionalmente, el criterio reiterado del Banco de España sobre el carácter constitutivo de la inscripción registral de la hipoteca establece que “Amparado en ese interés de la entidad prestamista, y aunque la normativa aplicable reconoce expresamente el derecho del prestatario a designar, de común acuerdo con la entidad prestamista, quién va a realizar la gestión administrativa de la operación, es una práctica bancaria generalmente admitida el encargar la tramitación de las escrituras de préstamo hipotecario a una gestoría de la confianza de la entidad de crédito, para que ésta pueda correr el riesgo que supone entregar el importe del préstamo antes de llevar a efecto dichos trámites. Así las cosas, si el cliente no aceptara la gestoría propuesta por la entidad, entraría dentro de lo razonable que la entidad acreedora no facilitara la disposición del préstamo hasta tanto la hipoteca no hubiera sido inscrita en el Registro de la Propiedad.”

Por todo lo expuesto, lamentamos comunicarle que no procede atender a su solicitud de reintegro de los gastos que reclama en su escrito.

Por otra parte, y en relación con su solicitud de devolución de los gastos de tasación de la vivienda hipotecada, le participamos que estos no son objeto de las Sentencias anteriormente indicadas, por lo que lamentamos no poder atender su solicitud.

Finalmente, en relación con la comisión de apertura repercutida, indicarle, que según dispone el artículo 30 del Código de Comercio, redactado de acuerdo con la Ley 19/1989 de 25 de Julio, los comerciantes y empresarios están obligados a conservar durante un plazo de seis años los libros, correspondencia, documentos y justificantes concernientes a su negocio, y que, según viene manteniendo la doctrina, los apuntes practicados en las cuentas bancarias frente a los cuales el titular no manifiesta su disconformidad dentro de un plazo razonable, deben considerarse firmes por haber sido tácitamente aceptados, de forma que no queden sometidos indefinidamente a una situación de pendencia, que colisiona con las más elementales exigencias del principio de seguridad jurídica, por lo que lamentamos no poder atender su solicitud.

En cumplimiento de la Orden ECC/2502/2012, de 16 de noviembre, le informamos de la facultad que le asiste de acudir al Departamento de Conducta de Mercado y Reclamaciones de Banco de España. Para ello puede Usted utilizar el formulario de presentación ante dicho Organismo, al que puede acceder en la página web de nuestra Entidad www.bancosantander.es , entrando en Servicio de Reclamaciones y Atención al Cliente (parte inferior de la página)/Servicio de Reclamaciones del Banco de España/Acceso a la Oficina Virtual Banco de España.

Sin otro particular, aprovechamos la ocasión para saludarle muy atentamente,

Era de esperar, Santander son de los duros, pero hay cosas que no tiene ni pies ni cabeza las contestaciones que dan son para jugar al despiste...
En fin ahora toca reclamar al BDE puesto que sino me equivoco el Santander no tiene defensor del. Cliente

Aquí tienes como se hace

www.josportal.com/foros-de-hipotecas-y-a...e-no-nos-de-la-razon

Es mandar la carta que mandaste al SAC (la copia) y copia de su contestación y luego misma carta que enviaste al SAC pero añadiendo en la parte superior que no estás de acuerdo con la contestación dada por el SAC y que ruega revisen de nuevo tu petición y luego es todo lo mismo

Ya nos cuentas

baldokai escribió: Pues otro con carta tipo de BBVA y devolución de 520 €, la verdad que a mí solo me deberían devolver unos 1000 €.
Siguiente paso imagino que al Defensor del cliente BBVA, Pero qué es lo que tengo que enviarle?, Qué carta tipo ahora?..

Exacto ahora al defensor del cliente pero piensa bien si te merecedla pena seguír si te devuelven 520€ y te tenían que devolver 1000€ en fin, no quiero influir en nada jejeje

Bueno siguiente paso defensor del cliente

Has de enviar la copia de la carta que enviaste y la copia de la contestación

Y luego otra vez la carta de reclamación que enviaste al SAC pero en la parte superior pones que no estás de acuerdo con la contestación del SAC y que ruegas revisen tu petición

Y ya está...

Eso al Defensor del cliente


Ya nos cuentas

Salu2




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laikapeke escribió: gracias a todos en especial a Dekana y Neon26 por la ayuda que haceis desinteresada a todos, después de esto deciros que acabo de presentar mi reclamación al BdE vía telemática ( www.josportal.com/foros/foros-de-hipotec...-de-la-razon?start=0 ) y ha sido bastante sencillo para ser mi primera vez, ahora toca esperar a que dé sus frutos y valga de algo, un saludo a todos, seguiré informando, suerte y cuidaros del covid19......

Muchas gracias a ti por darles caña a esta gente.

Nosotros solo queremos que consigas tu objetivo, que es conseguir la pasta que te deben dar y de paso darles por culi....

En fin ya nos cuentas


Salu2


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vjeta escribió: Buenos días!!
Pues ya tengo respuesta del BBVA, otro "afortunado" al que le "regalan" 520 euros. Según mis calculos deberían devolverme:
Notaria prestamo hipotecario: 717,81
Registro propiedad prestamo hipotecario: 175,88
Suplidos, verificacion registral, impresos y copias: 22,54
Honorarios gestion escritura prestamo hipotecario: 297,00
Notaria: 319,00
Comision de apertura prestamo hipotecario: 623,34 (que me cobraron 2 veces, esto no lo entenderé jamás) por tanto: 1246,68

En total: 2778,91 eur. Si una de esas comisiones de apertura dobles que me cobraron la tuviera que pagar yo entonces serian a devolver "sólo" 2155,57 eur.
En ningún caso esto se aproxima a los 520 eur que ellos me dan de forma immediata. Además me hacen firmar tb un acuerdo comforme no les voy a reclamar nada al respecto. Mirad los documentos adjuntos:

Evidentemente creo que no tengo que aceptar esto y mucho menos firmar que no les voy a reclamar nada más. Entiendo por tanto que el siguiente paso seria enviar esa misma carta junto con su respuesta al mail del defensor del cliente de bbva que ellos mismos me facilitan en su carta. LA duda es si tengo que modificar mi carta original de alguna manera, añadiendo algo o lo que sea.
Como lo hago?

Muchas gracias por todo y animaros todos a seguir con las reclamaciones!!!

Exacto , siguiente paso defensor del cliente.

Envías copia de la carta que enviaste al SAC
Copia de la contestación
Y luego la carta que se envia al Defensor del cliente es la misma que envías al SAC solo que al principio de todo pones que no estás de acuerdo con la contestación del SAC y que ruegas revisen tu petición y ahí sigue

Evidentemente ahora en vez de poner SAC has de poner que va a la att del defensor del cliente.

Ya nos cuentas

Salu2


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